Введение
Многих владельцев не устраивает планировка объекта, который они приобрели, и собственники хотят внести изменения. Однако организовать перепланировку не так просто: сначала нужно обратиться в проектную организацию и оформить необходимую документацию, затем согласовать ремонт в нескольких государственных инстанциях, провести строительные работы и наконец внести изменения в Росреестр.
Компания «КадОбмер» оформит все нужные документы для её проведения, освободив вам время для решения более важных задач.
Что такое перепланировка?
Это определённый перечень строительных работ, направленных на изменение конфигурации здания, после проведения которых необходимо вносить изменения в техническую документацию на объект. Определение перепланировки и требования к ее согласованию и проведению указаны в Постановлении Правительства города Москвы № 432 (для нежилых зданий) и в Жилищном кодексе РФ (для жилых зданий и многоквартирных домов).
Какие строительные работы относятся к перепланировке?
Она включает в себя строительство, направленное на изменение конфигурации здания в его пределах. К нему относятся постройка, разборка и перенос внутренних стен и перегородок, а также дверных и оконных проёмов, установление антресолей в нежилом помещении и т.д.
Важно отличать перепланировку от реконструкции и переустройства, так как каждое из этих изменений по-разному согласуется.
Некоторые ремонтные работы вообще не нужно согласовывать. К ним относятся косметический ремонт здания или помещения (замена обоев, покраска стен, побелка потолков, замена напольного покрытия), замена окон или дверей (без переноса проёмов), установка кондиционеров, а также замена бытовой сантехники (если ее местоположение остаётся неизменным).
Под определение переустройства попадают работы по перестановке сантехники (раковин, душевых кабин, унитазов), а также замена электрического или газового оборудования, изменение системы вентиляции.
Реконструкция включает в себя ремонтные работы, в результате которых изменяется площадь помещения (возведение пристроек, например), этажность (увеличение или уменьшение количества этажей), высота здания. Подобный ремонт согласовать сложнее, чем получить разрешение на перепланировку, хотя у этих юридических процедур и есть схожие черты.
Согласование перепланировки в нежилом здании
Подобный ремонт организовать намного проще, чем провести строительство в жилом помещении многоквартирного дома. Перепланировку в нежилом здании не надо будет согласовывать. Однако это вовсе не означает, что владелец недвижимости может просто в любой момент начать строительство по своему собственному чертежу. Собственнику перед ремонтом нужно получить согласие на перепланировку от всех владельцев объекта, если у недвижимости несколько собственников. Этот документ оформляется в свободной форме.
Затем он должен обратиться в проектную организацию с допуском СРО. В этом учреждении ему должны оформить проектную документацию. Требования к ней указываются в Градостроительном кодексе РФ, в статье 48.2 «Типовая проектная документация». Для этого владелец должен предоставить следующие документы:
- паспорт (для внесения данных заказчика в проект);
- выписка из ЕГРН (данные этого документа должны соответствовать фактическим параметрам здания);
- правоустанавливающие документы (бумаги, которые определяют, каким образом человек получил недвижимость, это может быть договор купли-продажи, решение суда, свидетельство о наследстве, договор о сдачи в аренду и т.д.);
- согласие собственников на проведение перепланировки (если их несколько);
- техпаспорт (если есть);
- другие дополнительные документы (по запросу проектной компании).
После оформления документации руководитель проектной организации и владелец недвижимости должны утвердить проект. Затем можно будет приступать к проведению строительных работ.
Выписка из ЕГРН, пример
Согласование перепланировки в жилом здании
Если ремонт в нежилом объекте проходит в упрощённом порядке, то для организации перепланировки в жилом здании проект (подготовленный по тем же правилам, с предоставлением одного и того же пакета документов, что и в нежилом здании) нужно согласовать в 2 государственных инстанциях: Санитарно-эпидемиологическая служба и Мосжилинспекция.
Согласование в Санитарно-эпидемиологической службе
Для того, чтобы согласовать перепланировку в СЭС, владельцу надо заполнить заявление, подать необходимый пакет документов, заключить договор с данной организацией и оплатить ее услуги. Эта процедура регламентируется Федеральным законом № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
Для получения СЭЗ нужно предоставить следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность владельца недвижимости;
- согласие других собственников на перепланировку (если у здания или помещения несколько владельцев);
- правоустанавливающие документы (это может быть выписка из ЕГРН, свидетельство о праве или бумаги, определяющие каким образом человеку, досталась недвижимость: договор купли-продажи, аренды, свидетельство о наследстве или решение суда);
- проектная документация (оформленная проектной организацией с допуском СРО).
После подачи заявления владельцу недвижимости предоставляют регистрационный номер, чтобы у него была возможность дистанционно проверить, готов ли документ. СЭС отправляет санитарно-эпидемиологическое заключение не позднее чем через 30 дней после подачи заявления (чаще – в течение 2-3 недель).
Владелец может получить СЭЗ с отказом на проведение перепланировки в следующих случаях:
- проект подготовила компания, у которой нет допуска СРО;
- нарушение требований к проведению перепланировки (например, если строительные работы подразумевают сильное воздействие на несущие конструкции, и после проведения ремонта помещение может стать аварийным);
- человек не имеет право на проведение ремонта (например, если владелец арендует помещение, и при подаче документов не предоставил согласие собственника на строительство).
Поскольку компания «КадОбмер» подготавливает проектную документацию в соответствии с государственными требованиями, у владельцев не возникает проблем с согласованием перепланировки в СЭС. Даже если вдруг будет получен отказ в проведении строительных работ, юристы компании «КадОбмер» подадут заявление в суд и добьются положительного решения.
Санитарно-эпидемиологическое заключение, пример
Согласование в Мосжилинспекции
На данный момент проведение всех, в том числе и самых простых перепланировок в жилых зданиях должно быть согласовано в Мосжилинспекции. Для получения этого разрешения нужно обратиться в МФЦ, офисы жилищной инспекции или отправить документы онлайн на официальном сайте государственной инспекции города Москвы или на сайте госуслуг. В соответствии с Постановлением Правительства города Москвы № 508 для согласования необходима следующая документация:
- проект (должен быть подготовлен проектной организацией с допуском СРО);
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы (определяют, каким образом человек получил недвижимость, это может быть договор купли-продажи, решение суда или свидетельство о наследстве. Если таким документом является договор аренды, то к нему должно быть приложено согласие собственника объекта на перепланировку;
- паспорт владельца недвижимости;
- заполненное заявление на согласование перепланировки.
Решение от Мосжилинспекции приходит не позднее 45 дней с момента подачи заявления. После положительного ответа можно начинать проведение строительных работ.
Решение Мосжилинспекции о согласовании переустройства и перепланировки в нежилом помещении МКД
Можно ли узаконить уже проведённую перепланировку?
Проведение и согласование перепланировки сопряжено с огромным количеством бюрократических работ, ведь сначала нужно подписать проект, потом обратиться за подготовкой технического заключения, а в самом конце собрать и отправить пакет документов в Росреестр, чтобы изменения были внесены в ЕГРН. Многие решают обойтись без этой волокиты, особенно если владелец работал в сфере строительства, например, и как ему кажется, способен провести перепланировку сам.
В этом случае если собственник захочет провести какую-нибудь юридическую процедуру со зданием, продать или сдать в аренду, например, у него возникнет проблема: из-за несоответствия фактических параметров объекта техническому плану оформить договор купли-продажи или аренды не удастся.
Перепланировку можно узаконить, если он соответствует государственным требованиям. Владельцу недвижимости надо будет заказать новый технический план, инженер зафиксирует изменения, и затем нужно отправить пакет документов в Росреестр (такой же, как при оформлении перепланировки с нуля). Если же при выполнении строительных работ были нарушены государственные стандарты, то перепланировку нельзя будет так легко узаконить, и скорее всего придется возвращать здание в первоначальное состояние.
Инженеры компании «КадОбмер» имеют десятилетний опыт и в случае несогласованных строительных работ помогут узаконить ремонт даже в самых сложных случаях (если стандарты были нарушены, постараются найти способ оформить документы так, чтобы владельцу пришлось по минимуму приводить помещение в первоначальное состояние).
Можно ли провести перепланировку, если здание является объектом культурного или исторического наследия?
Да, можно, однако это будет сложнее. Во-первых, владельцу надо будет найти проектную организацию, которая будет готова подготовить проект приспособления здания для современного использования (так называется проект перепланировки для объектов культурного или исторического наследия). Перед началом строительных работ перепланировку нужно будет согласовать в департаменте культурного наследия города Москвы. Для этого в данную организацию необходимо отправить проект приспособления в 2 экземплярах, копии правоустанавливающих документов (это может быть договор о купле/продаже, свидетельство о наследии, решение суда и т.д.), а также копия паспорта владельца недвижимости. После того как от государственного органа придет положительный ответ, можно начинать строительные работы.
В течение какого времени можно провести перепланировку?
С момента подписания проекта ремонт в многоквартирном доме можно провести в течение 12-18 месяцев. Для нежилых зданий срок проведения перепланировки не установлен, строительство можно начать в любой момент после подписания проекта.
Что происходит после согласования перепланировки?
Владелец может начинать проведение строительных работ в соответствии с проектом. Ни в коем случае нельзя вносить изменения по ходу осуществления ремонта, если строительство проходит в многоквартирном доме. Нельзя, например, перенести дверной проем на несколько сантиметров, если это не отражено в проектной документации по ходу проведения ремонта: даже если процедура не будет затрагивать несущих конструкций, перепланировка станет незаконной. Однако в нежилом здании проект можно скорректировать в любой момент до подачи в Росреестр технического плана.
После окончания строительства нужно оформить новый технический план. Этот документ оформляется у кадастрового инженера. Специалист сверит проектную документацию и фактические параметры здания, подготовит новые поэтажные планы, соответствующие действительности, внесет в бланк данные о владельце и отправит документ напрямую в Росреестр для проведения кадастрового учета.
Владелец недвижимости также должен будет отправить в Росреестр копию своего паспорта, старую выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ, чтобы выделенные из здания помещения поставили на учет как самостоятельные объекты. Также собственнику нужно написать 2 заявления: о постановке новых объектов на государственный учет и о снятии старого объекта с учета. В течение 30 дней владельцу приходит решение от ЕГРН. Если ответ положительный, то он получает право на проведение юридических операций с выделенными объектами: он может их продавать, сдавать в аренду или дарить.
Технический план здания
Согласование перепланировки: преимущества заказа данной услуги в компании «КадОбмер»
Компания «КадОбмер» отличается рядом преимуществ, благодаря которым мы гарантированно помогаем своим клиентам даже в самых сложных ситуациях:
- Квалифицированные специалисты: у нас есть штат инженеров и юристов, которые помогут вам решить все вопросы с оформлением документации на проведение перепланировки. У сотрудников компании «КадОбмер» есть десятилетний опыт, что помогает им найти способы правильно организовать строительство даже в сложных юридических ситуациях (например, в случае неузаконенных самовольных построек).
- Быстрое оформление: после сбора всех необходимых документов в течение месяца будет подготовлена и отправлена владельцу проектная документация, а в течение 2 перепланировка будет согласована и владелец сможет начать проведение строительных работ.
- Приемлемые цены: стоимость согласования входа в многоквартирный дом зависит от индивидуальных особенностей объекта недвижимости, мы сообщим вам точную сумму сразу же после предъявления документации по объекту.
Заключение
Согласование перепланировки – сложная юридическая процедура. Для того, чтобы ее провести нужно будет найти хорошую проектную компанию, которая подготовит нужную документацию, согласовать ремонт в нескольких государственных инстанциях, провести строительные работы и по их окончании внести изменения в технический план и в сведения ЕГРН.
Компания «КадОбмер» осуществляет перепланировку «под ключ»: мы берём на себя подготовку всей документации и таким образом освобождаем вам время для решения других задач. У нас работают как квалифицированные юристы, так и профессиональные инженеры, а потому если придется подавать заявление в суд, адвокаты компании «КадОбмер» с большей вероятностью смогут добиться решения в вашу пользу.
