Введение
Согласовывать дополнительный вход чаще всего приходится владельцам недвижимости, которые хотят вести коммерческую деятельность на первых этажах многоквартирных домов. Это очень сложная юридическая процедура, которая включает в себя сбор многочисленной документации. Перед тем, как получить положительное или отрицательное решение о проведении перепланировки владельцу нужно будет обсудить ремонт с жильцами и добиться от них согласия на проведение работ, оформить проектную документацию и техническое заключение, согласовать строительство в 2 инстанциях: СЭС и Мосжилинспекции.
Компания «КадОбмер» согласует вход в МКД «под ключ» и избавит вас от подготовки нескольких пакетов документов, обращения в несколько государственных инстанций, работу с несколькими посредниками и освободит вам время для других задач бизнеса.
Согласование входа в многоквартирном доме: зачем нужна эта процедура?
Чаще всего данная услуга нужна людям, которые выкупают квартиры на первых этажах, меняют статус помещений на нежилые и открывают в них свои магазины, офисы и кафе. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации владельцы должны в этом случае организовать дополнительный вход, чтобы коммерческая деятельность не мешала жильцам.
Однако подобную перепланировку нельзя провести без согласования с государственными органами: самострой карается огромными штрафами (для индивидуальных предпринимателей — 20-50 тысяч руб., а для юридических лиц — 0.5 — 1 млн. руб.), а также владельца могут заставить возвращать все в первоначальное состояние. Кроме того, несанкционированные строительные работы могут нанести вред несущим конструкциям: помещение может стать аварийным и непригодным для проживания.
Как проходит согласование?
Эта юридическая процедура проводится в несколько этапов, для каждого из которых нужен отдельный пакет документов. Владелец не может самостоятельно согласовать вход в многоквартирный дом. Как минимум, ему придётся обратиться в строительную компанию и оплатить подготовку проекта, так как по закону только организация с допуском СРО может оформлять подобные документы.
Компания «КадОбмер» оказывает услугу согласования входа в МКД под ключ: мы подготовим проектную документацию и техническое заключение, получим разрешение на проведение строительства у государственных органов и отправим бумаги в Росреестр для проведения кадастрового учёта и внесения изменений.
Согласование входа в многоквартирном доме можно разделить на следующие этапы:
- Получение согласия жильцов на перепланировку,
- Оформление проектной документации,
- Подготовка технического заключения,
- Согласование входа в Роспотребнадзоре и СЭС,
- Отправка документов в Мосжилинспекцию и Москомархитекутру,
- Получение разрешения на строительство.
Получение согласия жильцов на перепланировку
Перед началом строительных работ нужно получить документы, подтверждающие согласие собственников других квартир на осуществление ремонта. Для этого владельцу недвижимости нужно провести общее собрание собственников многоквартирного дома, на нем ему нужно поднять вопрос о получении разрешения на обустройство дополнительного входа и провести голосование. Если 2/3 жильцов согласятся на перепланировку, то собственник сможет начать подготовку документации для проведения ремонта. Владельцу недвижимости, желающему обустроить дополнительный вход, надо получить протокол собрания, в котором будет зафиксировано согласие или несогласие других собственников.
Пример протокола собрания собственников многоквартирного дома
Оформление проектной документации
После составления протокола нужно оформить проект перепланировки. Для этого нужно обратиться в проектную компанию. У организации обязательно должен быть допуск СРО. Инженеры разрабатывают проект перепланировки с учётом пожеланий владельца и подготавливают соответствующую документацию, потом она электронно подписывается руководителем проекта и владельцем недвижимости.
Проект должен соответствовать государственным строительным стандартам. Согласно Жилищному кодексу РФ, например, жилое помещение не может находиться под нежилым из соображений безопасности. Таким образом, нельзя будет выкупить квартиры на 2 этаже, если на 1 кто-то живет и провести лестницу снаружи здания ко входу в объект: такое строительство просто не согласуют.
Чаще всего вход в МКД согласуют как перепланировку, поэтому он не должен увеличивать площадь помещения. Обустройство входного тамбура на улице, например, будет попадать под определение реконструкции (так как она изменяет размеры объекта). В этом случае процедура будет более сложной, чем при согласовании перепланировки, понадобятся дополнительные документы. Кроме того, реконструкция не должна мешать движению пешеходов и автомобилистов, а учитывая расположение большинства МКД в Москве, это зачастую невозможно.
Стоит отметить, однако, что компании «КадОбмер» удавалось согласовывать и перепланировки, и реконструкции, связанные с обустройством дополнительных входов, а потому мы поможем вам определить, какая из юридических процедур более осуществима, верна и законна, по максимуму учитывая пожелания владельца.
При входе также обязательно должен быть обустроен пандус для маломобильного населения. Угол наклона, материал, из которого он изготавливается и т.д. должен соответствовать государственным стандартам.
Согласованный проект перепланировки нежилого помещения с устройством отдельного входа
Подготовка технического заключения
Этот документ нужно подготавливать только в том случае, если МКД находится в городе Москва. Инженеры должны приехать на объект и обследовать несущие конструкции здания, чтобы убедиться в том, что перепланировка не нанесёт ущерб помещениям. Этот документ надо будет отправить в государственные органы (СЭС, Роспотребнадзор, Мосжилинспекцию) для согласования ремонта.
Техническое заключение
Согласование входа в СЭС и Роспотребнадзоре
Чтобы перепланировку одобрили, ремонт должен соответствовать санитарным нормам. Это должно быть подтверждено санитарно-эпидемиологическим заключением (СЭЗ). Перед согласованием проекта в Мосжилинспекции владелец недвижимости обязан подать заявление в СЭС, затем заключить договор об оказании услуг и, наконец, оплатить работу сотрудников санитарно-эпидемиологической службы.
Помимо этого, он должен предоставить организации следующие документы: проект перепланировки, правоустанавливающие документ на объект недвижимости (это может быть свидетельство о праве, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или аренды и т.д.) и паспорт. При отправке заявления владелец недвижимости получит регистрационный номер, благодаря которому он сможет узнать, готовы ли документы. Если вы обратитесь к нам, то мы сами согласуем документы во всех инстанциях, включая СЭС.
Заключение СЭС
Отправка документов в Мосжилинспекцию
Все документы, о получении которых мы писали выше необходимо будет направить в Мосжилинспекцию для согласования входа: паспорт владельца недвижимости, правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве или договор купли-продажи, аренды, решение суда и т.д.), санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение от Роспотребнадзора, проектная документация, техническое заключение и согласие жильцов на проведение перепланировки.
Распоряжение Мосжилинспекции
Получение разрешения на строительство
В течение 45 дней после подачи документов в Мосжилинспекцию организация присылает разрешение или отказ на проведение перепланировки. Положительный ответ используется в качестве разрешения на строительство, после его получения владелец имеет право начинать проводить ремонт.
Сколько времени нужно на согласование входа?
Сначала нужно будет провести собрание собственников квартир МКД – это не быстрая процедура, так как нужно будет найти время, которое подойдет всем жильцам. В среднем на ожидание уйдет около месяца, на оформление протокола – еще несколько дней. Затем нужно подготовить проектную документацию и оформить техническое заключение – сроки в этом случае будут зависеть от проектной компании, в которую обратится владелец. Затем нужно согласовать перепланировку в Роспотребнадзоре и СЭС – каждая из этих служб выдает заключение в течение месяца с момента подачи заявления. Также на ожидание ответа от Мосжилинспекции может уйти до 45 дней.
В среднем, конечно, заключения выдаются быстрее названных сроков, но максимум вам придётся потратить около 6 месяцев только на согласование входа, не считая проведения строительных работ. Обычно на это уходит около 3 месяцев.
В какой срок нужно провести строительные работы?
Разрешение на строительство дополнительного входа выдаётся сроком на 18 месяцев, как и на любую перепланировку. Если человек не проведёт ремонт в течение этого времени, ремонт придется согласовывать заново, или самострой будет незаконным.
Что делать, если был получен отказ в согласовании входа?
В некоторых случаях государственные службы решают перестраховаться и могут не выдать разрешение, даже если все документы соответствуют требованиям или найти маленький недочет и указать его в качестве причины отказа. В этом случае ни в коем случае не надо переживать и думать, что провести юридическую процедуру не удастся.
После отказа нужно написать исковое заявление в суд и приложить все документы, которые владелец недвижимости отправлял в Мосжилинспекцию. По подобным делам высокий процент успеха, и с большой вероятностью вам предоставят разрешение на перепланировку. В нашей компании работает штат юристов, и, если вам придет отказ на согласование, мы предоставим вам адвоката, который отправит все документы в суд и придет на заседание, вам не придётся ни минуты тратить на это.
Можно ли согласовать вход в здание культурного наследия?
Да, можно, однако это будет сложнее. Во-первых, владельцу надо будет найти компанию, которая будет готова подготовить проект приспособления здания для современного использования (так называется проект перепланировки для объектов культурного или исторического наследия). Перед началом строительных работ вход нужно будет согласовать в департаменте культурного наследия города Москвы. Для этого в данную организацию необходимо отправить проект приспособления в 2 экземплярах, копии правоустанавливающих документов (это может быть договор о купле/продаже, свидетельство о наследии, решение суда и т.д.), а также копия паспорта владельца недвижимости. После того как от государственного органа придет положительный ответ, можно начинать строительные работы.
Что нужно делать после согласования входа?
После проведения строительства владелец недвижимости должен получить акт приемочной комиссии. На объект приезжают инженеры и проверяют, была ли перепланировка проведена в соответствии с проектной документацией, не был ли в процессе работ нанесен вред несущим конструкциям, соблюдены ли все требования безопасности. После этого они составляют документ, и владелец может приступить к оформлению технического плана.
Технический план оформляется кадастровым инженером. В этом документе указана информация из ЕГРН и приведены поэтажные планы здания. Каждое изменение (перепланировка, реконструкция и переустройство) должно быть отражено в нем, иначе человек не сможет проводить юридические операции с недвижимостью: покупать ее, продавать или сдавать в аренду, пока не узаконит самострой или не вернет все в первоначальное состояние. Кадастровый инженер сравнит документацию, изучит проект, просмотрит акт приемочной комиссии и внесет соответствующие изменения в технический план.
После оформления этого документа его вместе с другими бумагами (правоустанавливающими документами, паспортом владельца, выпиской из ЕГРН и СНИЛС) отправляют в Росреестр, чтобы провести кадастровый учет помещения. Изменения фиксируются на государственном уровне, и владелец получает новую выписку.
Технический план здания
Выписка ЕГРН
Почему согласование входа в МКД в Москве стоит доверить компании «КадОбмер»
Компания «КадОбмер» отличается рядом преимуществ, благодаря которым нам удаётся оказать помощь клиентам даже в самых сложных ситуациях:
- Квалифицированные специалисты: у нас есть штат из инженеров и юристов, которые оказывают подобные услуги на протяжении десяти лет, и могут помочь даже в самых сложных юридических ситуациях, например, при узаконивании несанкционированного входа. Даже если вам откажут на одном из этапов проведения юридической процедуры, мы продолжим работать с вами до тех пор, пока вход не удастся согласовать;
- Быстрое оформление: после сбора всех необходимых документов в течение трех месяцев будет получено согласование от Мосжилинспекции, а в течение месяца после проведения строительных работ человек получит на руки выписку из ЕГРН с новыми данными;
- Приемлемые цены: стоимость согласования входа в многоквартирный дом зависит от объекта недвижимости, мы сообщим вам точную сумму сразу же после предъявления документации по объекту.
Заключение
Согласование входа в МКД – сложная юридическая процедура со множеством нюансов. Отправить документацию нужно будет в несколько инстанций, многие услуги придется оплачивать у разных компаний. Компания «КадОбмер» осуществляет согласование «под ключ»: вам не придется ни искать информацию о том, какие бумаги куда отправлять, ни отдельно оплачивать заключение СЭС, подготовку проектной документации и оформление технического заключения: мы сделаем это за вас.
