Согласование антресоли в нежилом здании в 2023 году

Что такое антресоль?

Для того, чтобы рассматривать вопросы согласования под правильным углом, первоначально необходимо согласовать понятийный аппарат. В действующих нормативах термин «антресоль» расшифровывается по-разному:

1. Антресоль — это верхняя, открытая для доступа, площадка на этаже, частично ограждённая стенами (в соответствии с п. 3.2.2.9 ГОСТ Р ИСО 67071-1-2020 «Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Общие термины»).
2. Антресоль — доступная площадка в объёме двусветного помещения, открытая в это помещение или расположенная в пределах этажа с повышенной высотой, размером менее 40% площади помещения, в котором она находится. Антресоль не является этажом (в соответствии с п. 3.1. СП 456.1311500.2020 «Многофункциональные здания, требования пожарной безопасности»).
3. Антресоль — это площадка в пределах этажа здания, на которой расположены помещения различного назначения или инженерное и технологическое оборудование (в соответствии с п. 3.5. СП 4.13330.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям»).
4. Антресоль — это площадка внутри здания, на которой размещены помещения различного назначения (производственные, административно-бытовые или для инженерного оборудования) (в соответствии с Приложением Б СП 56.13330.2011 «Производственные здания. Актуализированная редакция СНиП 31-03-2001»).
5. Антресоль — это площадка в объёме двусветного помещения, открытая в это помещение или расположенная в пределах этажа с повышенной высотой, размером менее 40% площади помещения, в котором она находится…» (в соответствии с п. Б СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с изменением № 1)»).
6. Антресоль это площадка, занимающая верхнюю часть объёма помещения жилого дома, предназначенная для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений (в соответствии с Приказом Минземстроя РФ от 04.08.98 №37, в редакции от 04.09.2000 «Об утверждении Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации», с изм. на 19.05.08)

В связи с тем, что проектировщики и строители, чаще всего, используют при изготовлении антресоли требования свода правил 118.13330, в открытых источниках информации используется определение, приведённое именно в данном нормативе.

Общая информация об антресоли

Прежде, чем стать владельцем подобной конструкции, потребуется пройти несколько этапов. В первую очередь, разработку проекта с последующим согласованием планируемых работ.

Антресоль в ресторане (вариант)

Эксперт. Проектированием и реальным строительством должны заниматься организации, являющиеся членами СРО проектировщиков, в первом случае, и строителей (во втором). Если указанные требования не соблюдены, получить юридически легитимное согласование, не получится

Требования, предъявляемые к помещению 

В зависимости от местоположения помещения, существуют определённые ограничения к его габаритам и площади возводимой конструкции.

Если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, оно попадает под регулирование положениями ППМ 508-ПП, сводов правил 456.1311500 и 118.13330, ряда иных нормативных и законодательных актов.

Пример. Строительство антресоли разрешено только в помещениях многоквартирных домов, высота потолков которых не менее 4400 мм (имеется в виду не фактическая высота помещения, а её значение, указанное в документах БТИ); совокупная площадь возводимого изделия не может превышать 40% общей площади помещения (508-ПП пункт 10.23).

Пояснение. Объект любого назначения (кафе, СПА-салон, фитнес-клуб, иное) состоит из нескольких помещений. 40% рассчитывается от общей площади данного объекта, а не от площади помещения, в котором антресоли возводятся непосредственно.

Когда заказчику требуется антресоль большей площади, это будет рассматриваться, как возведение отдельного этажа. И согласовывать придётся именно данные работы.

Антресоль в производственном помещении (вариант)

Если речь идёт о возведении антресолей в нежилом здании, ограничения по площади в 40% сохраняются.

Эксперт. Работы по изготовлению антресоли в нежилом помещении, расположенном в МКД, с 2018 года относятся к перепланировке. Поэтому согласуются именно подобные работы.

Если ставить их планируется в нежилом помещении, находящемся в нежилом здании, то согласовывать придётся не перепланировку, а реконструкцию. так классифицируются упомянутые работы в этом случае. Потребуется получать разрешение на строительство.

Обращение в компанию «КадОбмер» позволяет согласовать работы в версии «перепланировка», что значительно дешевле и занимает меньше времени.

Специалисты «КадОбмер» разработают всю необходимую документацию, проведут согласование, получат разрешение на строительство в требуемые сроки. Ваш объект будет узаконен юридически с соблюдениями требований действующего законодательства.

Какие преимущества даёт обустройство рассматриваемой конструкции

Возведение антресоли позволяет увеличить полезную площадь нежилого помещения, оптимизировать, расширить полезное пространство. Это даёт возможность расширить варианты использования помещения после реконструкции, создать оптимальные условия для развития бизнеса.

В связи с этим решение о возведении антресоли часто применяют владельцы ресторанов и кафе (эти конструкции, в подобных ситуациях, часто именуют мезонинами), бизнес-клубов и спортивных баров, офисных и производственных помещений.

Фото возможных вариантов готовых решений приведены в тексте настоящей статьи.

Антресоль в кафе (пример обустройства)

Является ли антресоль дополнительным этажом с точки зрения законодательства

Для оптимизации использования имеющегося пространства нежилого помещения, не увеличивая фактическую высоту последнего, не вкладывая существенных сумм на выполнение предстоящих работ, в них возводят антресольный этаж.

Для нежилых помещений в МКД, действующими сводом правил 54.13330 (п. 5.8.) установлена:

• минимально допустимая высота от поверхности финишного покрытия пола до основания обустроенной антресоли – от 2100 мм;
• от поверхности пола антресоли до потолка основного помещения – от 2500 мм (для нежилого помещения в нежилом доме – от 2100 мм).

План нежилого помещения, на котором антресоль выделена в красных линиях

Статус этажа возводимая конструкция получает в случае, когда её площадь превышает 40% от аналогичного значения всего помещения. В этом случае, планируемые работы увеличивают общую площадь помещения, изменяют объём последнего, создают дополнительные нагрузки на несущие элементы ограждающих конструкций.

План нежилого помещения с антресолью после согласования выполненных работ (в чёрных линиях)

Согласование возведения антресоли в нежилом помещении, расположенном в МКД

Процедура согласования является многоэтапной. Для нежилых помещений, размещённых в МКД и отдельностоящих нежилых зданиях, перечень шагов различается с учётом положений действующих законодательных актов и нормативов.

Пошаговая инструкция

Работы начинаются с поиска подрядчика.

1.Заказчик осуществляет выбор профильной организации, члена СРО проектировщиков, заключает договор на разработку необходимого проекта.

Компания «КадОбмер», выступая в роли подрядчика, выполнит работы под ключ, получит необходимые разрешительные и согласующие документы.

В комплект проектной документации должна включаться развёрнутая информация о нежилом помещении, в котором планируется выполнение работ; схема установки антресоли; требования к организации строительных работ.

2. Подрядчик получает от заказчика, изучает сведения об особенностях помещения.

3. Эксперты компании «КадОбмер выполняют обследование места предстоящей работы, определяют фактическое состояние несущих конструкций, проводят требуемые замеры.

Антресоль в бизнес-клубе, расположенном в МКД

Все эти данные кладутся в основу оформляемого технического заключения.

4. Если речь идёт о строительстве антресоли в апартаментах, либо нежилом помещении, дополнительно потребуется получение заключения от организации, имеющей лицензию Роспотребнадзора, о соответствии проекта положениям действующих . Требование распространяется только на помещения, расположенные в МКД.

Практически всегда, это региональное представительство Центра эпидемиологии, гигиены (структурное подразделение Роспотребнадзора).

5. Специалистами компании «КадОбмер» разрабатывается проект перепланировки помещения, учитывающий строительство антресоли с лестницей, для подъёма на неё.

6. Проект перепланировки помещения, в комплекте с заключениями, разрешениями, согласованиями через портал mos.ru направляется в Московскую жилищную инспекцию.

7. В срок до 25 рабочих дней инспекция согласует перепланировку.

8. В рамках созданного проекта производятся практические работы по изготовлению антресоли.

Эксперт. При выявлении отклонений от проекта, в согласовании могут отказать.

9. Выезд на завершённый объект инспектора МосЖилИнспекции, проверка результатов завершённого строительства, оформление Акта комиссии, принимающей выполненные работы.

10. Осуществляется оформление нового технического паспорта БТИ, в основу которого кладутся результаты работы на объекте техника бюро (кадастрового инженера).

Вариант конструктивного исполнения антресоли

Последний выполняет обмеры и уточняет выполненную перепланировку. Техпаспорт можно заказать напрямую в БТИ, либо через МФЦ.

11. Вносятся требуемые изменения в Росреестр, получается новая выписка из реестра (ЕГРН).

Эксперт. При попытке самостоятельного решения вопроса, согласование может занять больше месяца. При этом вероятность получения отказа может достигать 50%. Это потребует повторной разработки, оформления сборки нужных документов и существенно увеличит сроки получения требуемых согласований.

Чтобы решить вопрос в сроки, установленные законодательно, по согласованной цене и в строгом соответствии с положениями действующих документов, доверьте работу специалистам компании «КадОбмер».

Согласование возведения антресоли в нежилом помещении, расположенном в нежилом здании 

Алгоритм работ, частично, совпадает с тем, который был рассмотрен в предыдущем разделе.

Главное различие заключается в том, что для апартаментов и нежилых помещений, находящихся в отдельностоящих нежилых зданиях, речь идёт не о согласовании перепланировки, а о получении разрешения на строительство, как работы по возведению антресоли в нежилых помещениях являются, с точки зрения закона, реконструкцией.

Эксперты «КадОбмер», благодаря подготовке технической документации, обосновывающей отсутствие реконструктивных работ согласно положениям 432-ПП, зарегистрируют антресоль как «перепланировку».

Вопросы, рассматриваемые в подготовленном проекте

В проекте на строительство антресоли, разрабатываемом компанией «КадОбмер», учитываются результаты:

Вариант изометрической схемы антресоли

• предварительно выполненных обследований, обмеров нежилого помещения;
• изучения предоставленных правоустанавливающих, технических, кадастровых документов;
• детализации видов разрешённых работ, требований к организации безопасности последних;
• просчитанных технологических решений, позволяющих усилить несущие конструкции;
• иной информации.

Детализация изометрической схемы антресоли (вариант)

В передаваемый клиенту проект, в обязательном порядке, входят графические материалы, детализирующие алгоритм выполнения предстоящих работ (экспликации, планы, схемы, иные, согласно перечню, утверждённому соответствующими подразделами ЕСКД).

Положениями и выводами проекта руководствуются приёмная комиссия, строители, возводящие антресоли.

Перепланировка или реконструкция

Принципиальное отличие определено характером предстоящих работ, перечнем изменений, которые вносятся, в процессе их выполнения, в базовые характеристики объекта.

Возведение антресоли считается, если:

• в ходе выполнения работ, выполняют частичную, полную замену (восстановление) элементов конструкции нежилого помещения (здания), являющихся несущими;
• антресольный этаж (антресоль) обустраивается по всей площади помещения, либо размер строящейся конструкции превышает 40%;
• в действующем законодательстве (нормативных актах) изготовление антресоли в нежилых помещениях не относится к группе работ по перепланировке. Оно считается реконструкцией.

Зачастую, одновременно с обустройством антресоли, выполняется комплекс иных работ. Для сокращения сроков и стоимости согласования, все их сводят в единый проект.

Основные этапы согласования при реконструкции

К числу базовых относят:

• получение документов на участок земли, на котором расположено нежилое здание (Градостроительный план земельного участка);
• осуществление инженерных изысканий;
• разработка всех разделов проекта предстоящей реконструкции;
• получение разрешение на строительство (реконструкцию), последующий ввод здания в эксплуатацию.

Процедура согласования в уполномоченных государственных, муниципальных органах, предусматривает:

• подачу заявки на согласование, с приложением комплекта необходимых документов имеет право выполнить либо сам правообладатель, либо его официальное доверенное лицо;
• решение по данному вопросу принимается в срок, не превышающий 45 календарных дней;
• выдача требуемых разрешений (согласований) производится бесплатно.

В каждом субъекте федерации уполномоченный орган, на который возлагаются вопросы согласования, назначается решением местных властей.

Примеры:

• для Москвы – вопросы согласования перепланировки возложены на МЖИ (основание постановление № 508-ПП);
• для Санкт-Петербурга – КГА (комитет по градостроительству и архитектуре). Основание — постановление правительства СПб № 112).

Оглавление проекта перепланировки (вариант)

Профильная компания «КадОбмер» разработает всю необходимую проектную документацию, позволяющую получить разрешение на реконструкцию, перепланировку, что позволяет заказчику построить и ввести в эксплуатацию антресоль на юридически законных основаниях.

Согласование перепланировки в БТИ

Если антресоль указана в техпаспорте БТИ красными линиями (для Москвы, проставлена соответствующая текстовая отметка), это указывает на то, что фактическая планировка нежилого помещения не соответствует той, которая отображена на архивном документе, хранящемся в бюро.

Эту проблему можно устранить следующим образом:

• для нежилого помещения заказать проект и техническое заключение;
• представить документы на согласование в госорганы (жилые);
• подать в БТИ документы;
• оплатить пошлину;
• получить документы в чёрных линиях.

В БТИ для получения нового техпаспорта обращаться не нужно, в силу отмены подобного документа действующим законодательством. Все характеристики отмечаются исключительно в техническом плане. Узаконив перепланировку (реконструкцию), мы убираем красные линии автоматически.

Согласно положениям закона 218, ГРК РФ все согласования изменения планировки объекта официально выполняются Росреестром.

Антресоль на складе для интернет-магазина

Обратившись в «КадОбмер», заказчик получает необходимые разрешения и согласования строго в рамках правового поля, с первого раза, в согласованные сроки и по цене, указанной в подписанном договоре на предоставление соответствующих услуг.

Организация кадастрового учёта

Это один из заключительных этапов работ по приданию вашей антресоли законного статуса.

Алгоритм проведения выглядит следующим образом:

• подаётся соответствующее заявление напрямую в Росреестр или через МФЦ.

К нему прилагается технический план и Акт, составленный приёмочной комиссией.

• Оплата госпошлины за осуществление кадастрового учёта не предусмотрена (по закону, это бесплатная опция);
• После внесения в ЕГРН выполненных изменений, выдаётся новая выписка из реестра.

Предоставлять в Росреестр проектную документацию не требуется.

Эксперт. Может быть получен отказ в осуществлении кадастрового учёта при выявлении отступлений, в процессе работы, от требований проекта. Это обязательно отметит кадастровый инженер в своём заключении, прилагаемом к оформленному техническому плану. Только устранив его замечания кадастровый учёт можно пройти на законных основаниях.

Обращение в «КадОбмер» гарантированно исключает получение отказа, так как наши эксперты выполняют все требования действующих законодательных актов и нормативов.

Регистрация возведённой антресоли в БТИ

В бюро выдадут поэтажные планы зданий, на которых согласованные антресоли будут изображены чёрными линиями. Для этого потребуется пройти несколько этапов:

• предоставить в БТИ согласие правообладателя нежилого помещения, оформленное в простой письменной форме.

Антресоль в цехе (вариант)

Если от имени владельца в бюро обращается доверенное лицо, свои полномочия оно обязано подтвердить нотариально заверенной доверенностью.

• Документальное подтверждение (чаще всего, это официальное письмо), подтверждающее, что заявитель обязуется оплатить услуги БТИ, которые будут ему предоставлены;
• приложить к заявлению оригиналы двух ключевых документов: технического заключения и проекта;
• если помещение с возведённой антресолью расположено в МКД, необходимо предъявить согласование выполненных работ.

Цена и сроки выполнения работ по согласованию

Как правило, подобная информация обязательно прописывается в договоре между «КадОбмер» и заказчиком и соблюдается компанией неукоснительно.

При определении названных существенных условий договора нашими экспертами учитывается сложность работ по созданию проекта и техзаключения, объёмы предстоящих работ, технические особенности помещения и конструктивные нюансы возводимой антресоли.

Законодательно установлено, что максимальные сроки рассмотрения поданных документов не должны превышать 30 календарных дней (по каждому из органов, участвующих в согласовании). Оплата госпошлины законом не предусмотрена.

Для каждого объекта упомянутые характеристики рассчитываются индивидуально. Для того, чтобы получить первичную информацию, ниже приведены несколько значений:

• проектирование работ с возведением антресоли обойдётся заказчику в сумму от 12000 рублей (зависит от предстоящих работ, размеров помещения, иных факторов);
• сопровождение:
  • согласования до получения положительного решения — от 25000;
  • кадастрового учёта (МФЦ, Росреестр) – от 12000;
• разработка техплана – от 8000;
• оформление техзаключения – от 15000.

Оформление нового кадастрового паспорта занимает до 5 рабочих дней. Кадастровый учёт занимает до 5 календарных дней (в Росреестре), до 7 – в МФЦ.

Выводы

Если планируется возведение антресоли в нежилом помещении, находящемся в МЖК, упомянутые работы классифицируют, как перепланировку. Соответствующим образом будет проходить её юридическое узаконивание

Если речь идёт о помещении в нежилом здании, строительство антресоли рассматривается уже как реконструкция, требует иного алгоритма легитимизации.

Эксперты «КадОбмер» строго руководствуются положениями действующих нормативных, законодательных актов, положениями регионального (местного) законодательства. Поэтому обращение в нашу компанию гарантирует своевременную и юридически чистую легализацию возведённой антресоли в любом нежилом помещении.

Нормативные и законодательные акты