Реестровая или техническая ошибка и как их исправить в 2023 году

Тема, вынесенная в заголовок настоящей статьи, в связи со значительным числом ошибок, выявляемых в едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту, ЕГРН), является весьма актуальной.

Реестровой ошибкой именуется несоответствие сведений, внесённых в ЕГРН, фактическим параметрам, координатам недвижимого имущества.

Каждая реестровая ошибка уникальна, поэтому нет общих рекомендаций по их выявлению, устранению.

Взвешенное решение, делегирование решения данного вопроса компании «КадОбмер». Богатый практический опыт экспертов компании гарантирует выбор оптимального решения в вашей ситуации и оперативное устранение существующих рассогласований.

Чем реестровые ошибки отличаются от технических

Действующим законодательством, к числу реестровых ошибок относятся записи в ЕГРН, которые не соответствуют фактическим данным по объекту. Определение ошибок первого типа приведено в п.1 ст. 61, второго типа, в п.3 ст.61.

Техническая ошибка (опечатка, описка, иная подобная) допущенная при выполнении кадастрового учёта (вариант, госрегистрации прав), приводит к несоответствию данных в ЕГРН, тем, которые содержатся в документах, использованных для внесения сведений в реестр.

Подобная ошибка допускается работником регистрирующего органа.

Она напрямую обусловлена предоставлением ошибочных данных о конкретном объекте недвижимости.

Подобные ошибки возникают как по вине государственного органа, предоставившего недостоверные сведения, так и самого кадастрового инженера, вследствие допущения последним ошибок в измерениях, вычислениях в ходе осуществления кадастровых работ, некорректном заполнении технического, межевого плана.

Отсюда прямо вытекает, что реестровая ошибка может возникнуть из любого документа: техплана, межевого плана, карты-плана участка, оформленного акта обследования – причина, ошибка, совершённая кадастровым инженером; либо она является следствием неточностей на этапе межведомственного взаимодействия в перемещаемых документах.

Техническая ошибка – опечатка, описка, арифметические, грамматические ошибки (иные аналогичные ошибки, совершённые сотрудником регистрирующего органа на стадии внесения информации в ЕГРН.

В качестве характерного примера ошибок технического характера, можно отметить ошибки, описки, опечатки в адресе объекта, площади рассматриваемого ОКС (земельного участка), неверно проставленное количество этажей, год окончания возведения здания. Весьма часто допускают несущественные опечатки в ФИО владельца.

Для определения, в чём именно заключается ошибка, требуется проанализировать сведения о конкретном объекте, приведённые в документах:

• сопоставляем документы, хранящиеся в ЕГРН со сведениями, внесёнными в выписку из данного реестра.

Если информация различается, требуется оперативно исправить выявленные технические ошибки.

Когда упомянутые сведения идентичны, ошибка имеет место в документах, которые были представлены в ЕГРН. Следовательно, требуется устранять ошибку реестровую.

Наиболее частые причины возникновения ошибок

Основными причинами возникновения реестровых ошибок являются:

• халатность/погрешность, допущенная кадастровым инженером в процессе работы;
• применение неисправного/устаревшего оборудования;
• ошибки в расчётах (нарушение порядка их выполнения);
• некорректно использованы сведения из архива геодезии и картографии;
• сознательное указание собственником недостоверной информации.

При выявлении ошибки, устранить последнюю можно попытаться следующими путями:

1.Попытка решить вопрос без привлечения профильных организаций, самое безнадёжное решение. Необходимую документацию имеет право разрабатывать только профильная организация. К тому же огромное количество «подводных камней», с высокой степенью вероятности, приведёт к отказу и потребует обращения в суд.

Обращение в компанию «КадОбмер» гарантирует оперативное рассмотрение и получение, юридически законной, новой выписки из ЕГРН.

2. Ошибка может быть выявлена при межевании участка соседа.

Рассмотрим этот вариант на простом примере устранения реестровой ошибки. Все стороны заинтересованы в объективном и оперативном согласовании.

Соседу это требуется в приоритете, для постановки участка на кадастровый учёт, поэтому он инициирует самостоятельно исправление кадастровых ошибок с указанием фактических координат.

Для вас этот вариант обойдётся существенно дешевле.

Топографический план обоснования ошибки (вариант). На нём расписаны обозначения (картинка увеличивается), позволяющие определить выявленную ошибку и задающие правильные границы

3. Если земельный участок, в соответствии с законом о «лесной амнистии» (280-ФЗ), исправления можно внести, обратившись напрямую в Росреестр.

Исправить реестровую ошибку, можно попытаться двумя путями:

• управление Росреестра (только для технических ошибок);
• на основании решения суда, обязывающего исправить ошибку.

Техническую ошибку выявить и устранить гораздо легче, чем реестровую. Государственный регистратор принимает решение о её исправлении, основываясь на:

• заявлении об устранении последней, полученном от собственника;
• судебном решении, вступившем в законную силу;
• факте обнаружения подобной ошибки органом, регистрирующим права.

Заявление подаётся по форме и в порядке, что предусмотрена для государственных прав на недвижимое имущество.

Алгоритм устранения реестровой ошибки

Работы будут включать два этапа:

• на первом этапе требуется выявить и исправить ошибку, имеющую место в документах;
• на втором исправления будут внесены в ЕГРН.

Вариант заявления (образец)

Действующими законодательными актами в России перед госрегистратором поставлена задача устранять обнаруженные реестровые ошибки в сроки, не превышающие 5 календарных дней, считая с момента поступления новых (достоверных) сведений о здании.

Если ошибка имеет место в описании существующих границ участка земли, орган, на который возложена регистрация прав, решает устранить последнюю, с указанием даты обнаружения ошибки, обоснованным описанием последней, указанием на необходимость исправления.

Принятое решение направляется в адрес всех заинтересованных лиц, с целью последующего устранения. Если этого не произошло в течение 6 месяцев, регистрирующий орган имеет право внести изменения в данные ЕГРН самостоятельно, не требуя на это согласия владельца.

Подобные изменения производятся органами, регистрирующими права. При этом за основу принимаются сведения, приведённые в правоустанавливающих документах, с применением картографической основы.

Об исправлении реестровой, технической ошибки, регистрирующий орган уведомляет всех участников отношений, которые возникают в процессе госрегистрации прав.

Ошибки исправляются исключительно, если они не влекут за собой возникновение (прекращение), переход зарегистрированных прав на конкретный объект.

В случае вероятности причинения вреда подобным изменением (вариант, нарушения интересов, прав владельцев), подобные исправления могут вноситься только согласно решению суда, вступившего в законную силу.

Образец заявления на устранение выявленных ошибок

В России законодательно установлено 2 варианта устранения подобных ошибок:

• внесудебный;
• судебный.

Первый выбирают, если между заявителем и органом, осуществляющим кадастровый учет, отсутствуют разногласия, споры. Консенсус также должен иметь место между собственниками смежных объектов (пример, помещений отдельного здания) и заявителем.

Вариант – при достижении досудебного урегулирования имеющихся споров (если ошибочные данные аннулируются на добровольных основаниях, либо в процессе учёта изменений).  Эта процедура инициируется обращением к кадастровому инженеру (КИ), с которым заключается соответствующий договор.

Обращение в суд, с просьбой устранить ошибки (реестровые, технические), допущенные при подготовке межевого плана, исправив, при этом, имеющиеся ошибки, является вторым вариантом решения вопроса.

При этом прямо указывается что, имеющее место, наложение границ участков, являющихся смежными, препятствует внесению сведений в ЕГРН, о фактическом положении границ участка лица, подавшего исковое заявление (истца).

Рассмотрим аспекты определения и устранения ошибок более подробно.

Куда следует обращаться для исправления выявленных ошибок

Исправление реестровой ошибки, процедура достаточно сложная. Для её выполнения уполномоченной структуре требуется иметь основания, установленные действующим законодательством (221-ФЗ, 280-ФЗ, приказ Росреестра П/0310, иных).

Существует несколько возможных вариантов устранения определённого несоответствия. Выбор нужного прямо зависит от вида выявленных ошибок, причин возникновения.

Обращение в Росреестр

Большую часть выявленных ошибок исправляют именно обращением в данную организацию.

Соответствующую заявку имеет право подать собственник либо кадастровый инженер. Подача возможна напрямую, либо через МФЦ. К ней необходимо приложить документы, являющиеся юридическим подтверждением факта определения ошибки.

Вариант заявления об устранении выявленной ошибки

Соответствующая заявка подаётся в Росреестр. Порядок рассмотрения документации, при этом, различен.

Получив документы, Росреестр принимает решение в срок до 5 рабочих дней. Если оно положительное, заявителю предоставляется новая выписка из реестра (ЕГРН), содержащая уточнённые сведения по объекту. При отрицательном решении, заявитель имеет право обратиться в суд. Основания для отказа прямо прописаны в законе 218-ФЗ (ст. 61).

Заинтересованное лицо должно:

• выбрать специалиста, имеющего юридические права на осуществление подобных действий (в компании «КадОбмер» кадастровые инженеры входят в штат, имея установленные разрешительные документы для работы. Все они имеют действующие аттестаты КИ, являются членами СРО);
• заключить договор;
• передать комплект необходимой документации;
• обеспечить доступ на объект для практического выполнения кадастровых работ.

При необходимости, эксперт компании «КадОбмер» запросит выписку из реестра (ЕГРН) через Росреестр.

После устранения кадастровым инженером выявленной реестровой ошибки, он подготавливает новый технический/межевой план.

По инициативе Росреестра

Если реестровая ошибка выявлена представителем Росреестра в межевом плане, по инициативе организации выполняется проверка имеющихся документов (5 рабочих дней), выносится решение об устранении последней.

Исправляется запись, внесённая в базу данных, затем собственнику предоставляются копия постановления о внесении исправления с приложением новой выписки из ЕГРН.  Данная услуга не подлежит оплате.

Если внесённые правки вызывают у собственника возражения, он имеет право опротестовать их через суд.

Обращение в суд

Собственник недвижимого имущества (вариант, Росреестр) имеет право подачи заявления об исправлении выявленной кадастровой ошибки в суде.

Законом срока исковой давности для направления в судебные инстанции подобного заявления не установлено (основание, ст.61 закона 218-ФЗ определяет, что техническая ошибка подлежит устранению в течение 3 рабочих дней с момента её выявления, без привязки к иным срокам).

Однако, в ряде случаев, руководствуются требованиями ст.196 ГК РФ, предусматривающей срок исковой давности в 3 года. Поэтому, до обращения, рекомендуется уточнить, какое решение будет применено в вашем случае.

Обращение в судебные инстанции возможно в следующих случаях:

• если не удалось достичь согласия с соседями;
• если собственник не согласен с решением Росреестра;
• если Росреестр отказался корректировать информацию на основании заявления собственника недвижимого имущества;
• если несогласие вызывает решение суда;
• если отсутствует заявление с ходатайством устранить выявленную ошибку со стороны владельца объекта недвижимости;
• в тех случаях, когда кадастровый инженер выносит заключение о выявленной ошибке при выполнении межевания.

Алгоритм работ

Подаётся исковое заявление с указанием сведений об истце, ответчиках, имеющей место кадастровой ошибке (с её документальным подтверждением), времени выявления несоответствия, каким образом она установлена, какие шаги предпринимались для досудебного разрешения спора, результаты, на получение которых рассчитывает истец (указание координат реальных границ участка).

Если суд примет положительное решение, обяжет Росреестр устранить выявленные ошибки, далее последуют следующие действия:

• заявитель (судебный пристав) предоставляют решение суда ответчику и в Росреестр;
• проведение кадастровых работ с привлечением кадастровых инженеров способствует устранению ошибки;
• в течение 5 календарных дней новые данные вносятся в реестр (ЕГРН);
• все лица, принимавшие участие в судебном споре, уведомляются о внесении новой информации.

В тех случаях, когда истец получил в свою пользу решение суда, он обязан заказать составление нового (учитывающего утверждённые изменения) технического/межевого плана.

Этот план и копию судебного решения подают в уполномоченный орган, для внесения изменений в ЕГРН.

Образец выписки из ЕГРН

Оплату судебных издержек возлагают на сторону, выступающую в деле ответчиком.

После завершения всех предусмотренных этапов обновляются сведения в ЕГРН с внесением уточнённой информации о границах, координатах, положении, характеристиках объекта. На следующем этапе заявителю предоставляется выписка из реестра, с указанием достоверной информации.

Чтобы избежать проблем с исправлением кадастровых ошибок, обращайтесь в «КадОбмер».  Эксперты компании проведут под ключ весь необходимый комплекс работ.

В компании «КадОбмер» в штате имеются собственные кадастровые инженеры, специалисты, способные квалифицированно подготовить пакет документов для Росреестра (вариант, для рассмотрения дела в суде).

Основные документы, необходимые для исправления реестровых ошибок

Правообладатель земельного участка в целях легитимного устранения выявленных технических и реестровых ошибок, обязан подготовить:

• Заявление по форме, установленной приказом Минэкономразвития России (об исправлении неточности, выявленной в сведениях ГКН) за номером П/0310 (приложение 2). Образец приведён выше.

Допускается подача заявления в произвольной форме (для технической ошибки) о необходимости внести изменения в сведения, в связи с выявленной ошибкой.

• Документы, юридически подтверждающие право собственности на конкретный земельный участок лица, подающего заявление;
• В ряде случаев требуются иные документы, перечень которых согласуется отдельно (пример: технический план, межевой план, акт обследования).

Первая страница технического плана (вариант)

Заявление оформляется в МФЦ или самим кадастровым инженером при подаче в электронной форме.

При обращении в компанию «КадОбмер» заказчик должен предоставить специалистам следующие документы:

• акт согласования с владельцами соседних участков (совладельцами здания), подтверждающий согласие сторон на осуществление межевания;
• технический (межевой) план со внесёнными изменениями (вариант, составленный заново), для внесения, на его основании, изменений в ЕГРН (готовится кадастровым инженером компании);
• выписку из ЕГРН (при её отсутствии наш эксперт получит документ самостоятельно);
• комплект документов для кадастрового учёта, сформированный при предыдущем обращении (при наличии);
• при необходимости, паспорт БТИ;
• документы, подтверждающие возникновение спорной ситуации, возникшей вследствие разногласий фактических данных с выпиской из ЕГРН (пример – отказ от регистрации купли-продажи).

При отсутствии отдельных документов специалисты компании «КадОбмер», при необходимости, разработают их (вариант, получат в уполномоченной организации).

Сроки и цена работ по устранению ошибки

Обращение в компанию «КадОбмер» позволит заказчику получить детализированный технический план устранения обнаруженной ошибки за пару рабочих дней. Увеличение срока возможно в тех случаях, когда требуется обследовать участок (объект), уточнить фактические координаты.

В зависимости от пути, по которому придётся идти, сроки могут отличаться весьма существенно:

• внесение новых сведений в ЕГРН Росреестр проводит в срок до 5 рабочих дней;
• исковое заявление может рассматриваться до 90 дней.

Самым затратным является разработка технического (межевого) плана (кадастровые инженеры входят в штат компании). Эта работа занимает достаточно много времени (до 3 недель).

Все данные по срокам и стоимости являются ориентировочными. Точные значения вам представит специалист компании «КадОбмер» в рамках согласования текста договора.

В таблице, приведённой ниже, проставлена ориентировочная стоимость отдельных видов услуг.

Выводы

Обращение в компанию «КадОбмер» гарантирует заказчику внесение необходимых изменений и их легитимизацию, в строгом соответствии с положениями действующего законодательства. Это немаловажное преимущество.

Наши специалисты в совершенстве владеют технологиями и пошаговыми операциями по устранению ошибок во внесудебном и судебном порядке. Это позволяет минимизировать сроки, необходимые для устранения замечания, получения новой редакции выписки из ЕГРН, снизить расходы заказчика, перевести земельный участок в иную категорию.

Нормативная документация

Полное наименование законодательных актов и нормативов, которыми эксперты компании «КадОбмер» руководствуются в работе по устранению реестровых ошибок (на которые приводятся ссылки в тексте статьи) приведено в таблице ниже.