Введение
Раздел зданий и помещений часто необходим владельцам объектов недвижимого имущества, которые хотят увеличить прибыль с его продажи или аренды. Несколько небольших помещений сдавать намного выгоднее, чем одно большое здание, желающих выкупить или арендовать помещение будет намного больше. Однако осуществить раздел здания на несколько помещений не так-то просто, это сложная юридическая процедура, при проведении которой нужно учитывать множество нюансов. Компания «КадОбмер» поможет вам ее осуществить даже в самых сложных случаях.
Что такое раздел зданий и помещений?
Раздел здания или помещения – это юридическая процедура, при которой из объёма здания/помещения этого объекта выделяют 2 или более помещения, становящихся самостоятельными объектами кадастрового учёта.
Зачем нужен раздел здания на помещения?
Чаще всего владельцы недвижимости хотят разделить нежилое здание или помещение на несколько помещений. Более маленькие объекты стоят дешевле, а, следовательно, будет больше желающих выкупить или арендовать их, так как для ведения коммерческой деятельности достаточно небольшой площади. Также если увеличить количество помещений можно увеличить прибыль, если есть много желающих купить/арендовать помещение в здании.
Ещё одной причиной раздела здания является решение суда или добровольный раздел в соответствии с выделенными долями. Например, если у него несколько собственников, и один не хочет продавать свою часть, а остальные хотят, владельцы могут выделить несколько помещений в соответствии с их долями и каждый сможет поступать со своими объектами так, как он пожелает.
Критерии выделения помещения из объёма здания
Чтобы помещение можно было выделить из здания, оно должно быть обособленным, а также изолированным от других. Это означает, что объект должен быть огорожен 4 стенами, у него должен быть отдельный выход наружу. Также у него не должно быть входов/выходов в другие помещения здания. Требования к обособленности и изолированности описаны в Федеральном законе № 218 «О государственной регистрации недвижимости» 34 пункта 1 части 26 статьи.
Какими законами регулируется раздел зданий?
Основной закон, которым регулируется раздел – ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». В нем прописан процесс постановки новых объектов недвижимого имущества на кадастровый учет, указаны требования к оформлению технического плана (в этот документ вносят изменения после проведения раздела здания), перечислены особенности оформления документов для разных объектов недвижимого имущества. Помимо этого, закона в некоторых случаях владельцам недвижимости нужно опираться на требования, прописанные в Жилищном и Градостроительном кодексах РФ.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
Какие документы необходимы для оформления раздела нежилого здания на помещения?
Юридически раздел здания и помещения осуществляются одинаково, ведь владельцу недвижимости нужно будет подготовить один и тот же пакет документов для обоих услуг. А вот раздел нежилых объектов будет отличаться от раздела жилых: первая процедура проходит в упрощённом порядке, ее не нужно будет согласовывать с государственными инстанциями.
Компания «КадОбмер» подготовит всю необходимую документацию: мы оформим проект перепланировки или реконструкции в зависимости от пожеланий владельца, после проведения строительных работ подготовим новый технический план и поставим новые объекты на кадастровый учет.
Раздел здания или помещения состоит из следующих этапов:
- Согласование процедуры со всеми собственниками разделяемого объекта,
- Подготовка проекта перепланировки или реконструкции,
- Подготовка нового технического плана,
- Постановка новых объектов на кадастровый учёт.
Получение согласия собственников
Если у нежилого здания много собственников, то владельцу перед проведением перепланировки нужно получить от них согласие на проведение строительства. Документ заполняется в свободной форме.
Подготовка проекта перепланировки
Для того, чтобы подготовить данную документацию владелец должен обратиться в проектную компанию с допуском саморегулируемой организации.
Проект раздела помещения может попадать под определение перепланировки (чаще всего) или реконструкции (намного реже).
Перепланировка включает в себя строительные работы, направленные на изменение формы помещения, то есть добавление или демонтаж стен и перегородок, перенос дверных и оконных проёмов, установка антресолей в нежилых зданиях и т.д., Реконструкция же включает в себя ремонт, направленный на изменение площади, высоты или этажности помещение. Юридически разница между двумя этими процедурами заключается в том, что перепланировку в нежилом здании не надо согласовывать, а при проведении реконструкции нужно будет дополнительно получить разрешение на проведение строительных работ от Госстройнадзора (согласно Градостроительному кодексу РФ)
Для того, чтобы компания начала работу над проектом перепланировки, владельцу надо будет предоставить следующие документы:
- выписка из ЕГРН (можно получить в «Личном кабинете» на странице госуслуг или на официальном сайте Росреестра);
- правоустанавливающие документы (благодаря этим бумагам можно определить, каким образом человек получил недвижимость, это может быть договор о купле-продаже, аренде, решение суда или свидетельство о наследстве);
- паспорт собственника;
- согласие на перепланировку/реконструкцию (если владельцев несколько).
После окончания работы над проектом его должны подписать собственник недвижимости и руководитель проектной компании, затем можно приступать к проведению строительных работ.
Компания «КадОбмер» мы спрашиваем у собственника его пожелания по поводу предстоящей перепланировки: желаемую площадь выделенных помещений, местоположение входов, вид проводимых строительных работ и т.д., рассказываем о государственных требованиях к ремонту и стараемся найти наиболее приемлемый вариант.
Выписка из ЕГРН
Оформление технического плана
В городе Москва нужно будет дополнительно получить техническое заключение после завершения строительных работ. Требования к подготовке технического заключения перечисляются в Градостроительном кодексе РФ и постановлении правительства № 87 О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». В этом документе указывается информация о несущих конструкциях здания и о допустимой нагрузке на них.
После осуществления строительных работ владельцу нужно внести изменения в документацию на объект. Для этого надо подготовить новый технический план. Данный документ оформляется кадастровым инженером. Специалист приезжает на объект недвижимости, владелец предоставляет ему проектную документацию, копию своего паспорта, правоустанавливающие документы (договор о купле-продаже, свидетельство о наследстве, решение суда, договор об аренде и и т.д.).
Инженер анализирует документы, проверяет, были ли строительные работы проведены в соответствии с проектом, подготавливает новые поэтажные планы здания. После этого документ подписывается специалистом при помощи ЭЦП и направляется напрямую в Росреестр.
Технический план здания
Постановка новых объектов на кадастровый учет
После раздела здания для того, чтобы образовалось несколько самостоятельных объектов нужно провести кадастровый учет. Для этого нужно обратиться в Росреестр и представить следующий пакет документов (согласно Федеральному закону № 218 «О государственной регистрации недвижимости»):
- Паспорт владельца объекта.
- Технический план (с внесёнными изменениями).
- Правоустанавливающие документы (они определяют, каким образом владелец получил недвижимость, это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или решение суда).
- Заявление о постановке новых объектов на учёт и заявление о снятии старого объекта с учёта (например, если помещение было разделено на 2 новых, то нужно написать заявление о постановке этих 2 объектов на кадастровый учёт, чтобы с ними можно было проводить юридические сделки, и подать заявление о снятии старого с государственного учета, чтобы его кадастровый номер аннулировали).
- Квитанция о выплате государственной пошлины.
В течение 30 дней государственный регистратор отправит решение о постановке на кадастровый учет, и владелец сможет получить выписки из ЕГРН на объекты с новыми данными. В случае отказа владельцу укажут причину отрицательного ответа, и если после исправления ошибки поставить на государственный учет не получится, собственнику придется обращаться в суд. Нужно будет предоставить те же самые документы, что и при подаче в Росреестр плюс исковое заявление.
В компании «КадОбмер» работает штат юристов, поэтому если вам откажут в постановке на кадастровый учет, адвокаты соберут необходимый пакет документов и обратятся в суд вместо вас. Вам не придется менять все свои планы и являться в суд в назначенную дату заседания: мы сделаем это за вас.
Новая выписка ЕГРН
Отличается ли раздел жилого здания на помещения от нежилого?
Да, раздел нежилого здания проходит в упрощенном порядке. При подготовке проекта для помещения в многоквартирные дома перепланировку надо будет дополнительно согласовать в 2 государственных инстанциях: СЭС и Мосжилинспекции. Это надо будет сделать после подготовки проектной документации и перед началом проведения строительных работ. В остальном процедура проходит точно так же, как и согласование перепланировки в нежилом здании.
Согласование в Санитарно-эпидемиологической службе
Для того, чтобы согласовать перепланировку в СЭС, владельцу надо заполнить заявление, подать необходимый пакет документов, заключить договор с данной организацией и оплатить ее услуги.
Для получения СЭЗ нужно предоставить следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность владельца недвижимости;
- согласие других собственников на перепланировку (если у здания или помещения несколько владельцев);
- правоустанавливающие документы (это может быть выписка из ЕГРН, свидетельство о праве или бумаги, определяющие каким образом человеку досталась недвижимость: договор купли-продажи, аренды, свидетельство о наследстве или решение суда);
- проектная документация (оформленная проектной организацией с допуском СРО).
После подачи заявления владельцу недвижимости предоставляют регистрационный номер, чтобы у него была возможность дистанционно проверить, готов ли документ. СЭС отправляет санитарно-эпидемиологическое заключение не позднее чем через 30 дней после подачи заявления (чаще – в течение 2-3 недель).
Поскольку компания «КадОбмер» подготавливает проектную документацию в соответствии с государственными требованиями, у владельцев не возникает проблем с согласованием перепланировки в СЭС.
Санитарно-эпидемиологическое заключение, пример
Согласование в Мосжилинспекции
На данный момент проведение всех, в том числе и самых простых перепланировок в жилых зданиях должно быть согласовано в Мосжилинспекции. Для получения этого разрешения нужно обратиться в МФЦ, офисы жилищной инспекции или отправить документы онлайн на официальном сайте государственной инспекции города Москвы или на сайте госуслуг. Для согласования необходима следующая документация:
- проект (должен быть подготовлен проектной организацией с допуском СРО);
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы (определяют, каким образом человек получил недвижимость, это может быть договор купли-продажи, решение суда или свидетельство о наследстве. Если таким документом является договор аренды, то к нему должно быть приложено согласие собственника объекта на перепланировку);
- паспорт владельца недвижимости;
- заполненное заявление на согласование перепланировки.
Решение от Мосжилинспекции приходит не позднее 45 дней с момента подачи заявления. После положительного ответа можно начинать проведение строительных работ.
Решение Мосжилинспекции о перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме
Можно ли разделить здание без проведения строительных работ?
Во многих случаях, например, при сдаче в аренду нескольких помещений нежилого объекта недвижимого имущества владелец может не хотеть проводить строительные работы и полностью разграничивать их между собой. Существует один выход из подобной ситуации. Собственнику нужно будет поставить недвижимость на временный государственный учет.
Требования к этой процедуре подробно описываются в статье 70 ФЗ № 218 «Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости в отдельных случаях». Помимо тех документов, которые обычно необходимы при постановке на кадастровый учет (копия паспорта, правоустанавливающих документов, технического плана и технического заключения) необходимо отправить договор о сделке, в котором будут указаны сроки аренды. После того, как Росреестр отправит положительный ответ и выдаст соответствующую выписку из ЕГРН можно будет оградить помещение временными перегородками и не проводить строительные работы.
Однако стоит отметить, что эта процедура юридически не будет являться разделом: у владельца не будет прав на образованный объект, если он находится на временном кадастровом учёте.
Раздел зданий и помещений: почему эту услугу стоит заказать в компании «КадОбмер»
Компания «КадОбмер» отличается рядом преимуществ, благодаря которым нам удаётся оказать помощь клиентам даже в самых сложных ситуациях:
- Квалифицированные специалисты: у нас есть штат из инженеров и юристов, которые оказывают подобные услуги на протяжении десяти лет, и могут помочь даже в самых сложных юридических ситуациях, например, при разделе жилого помещения. Мы решим все вопросы с получением необходимой документации на процедуру, и даже если вам откажут на каком-то из этапов, компания «КадОбмер» найдёт законный способ разделить здание в соответствии со всеми государственными требованиями;
- Быстрое оформление: после сбора всех необходимых бумаг в течение трех месяцев вы получите официальные документы, позволяющие вам провести раздел;
- Приемлемые цены: стоимость согласования входа в многоквартирный дом зависит от объекта недвижимости, мы сообщим вам точную стоимость сразу же после предъявления документации по объекту.
Заключение
Раздел зданий и помещений – сложный юридический процесс, который включает в себя сбор нескольких пакетов документов, обращение в несколько государственных инстанций, работу с посредниками. Компания «КадОбмер» организовывает раздел «под ключ»: мы подготовим всю необходимую документацию, отправим бумаги в нужные госорганы и освободим вам время для решения других задач.
