Координирование здания и уточнение границ в Росреестре в 2023 году

Местоположение объекта на горизонтальной, вертикальной, иной плоскости задаётся системой координат, под которой понимается подобранная по определённому алгоритму система точек.

Именно координаты строения задают положение последнего на участке земли, где он выстроен.

Координирование здания

Определение координат

Базовым документом, регламентирующим вопросы осуществления кадастрового учёта различного имущества, законодательно относимого к недвижимому, его последующей регистрации, регламентируется 218 законом.

Разъяснение эксперта. Тексты всех законодательных, нормативных и подзаконных актов, на которые приводятся ссылки в тексте настоящей статьи, можно скачать, обратившись к таблице в конце текста.

Статья 14 названного закона определяет, в качестве одного из оснований для выполнения всех мероприятий, документ, именуемый техническим планом.

Технический план здания

В нём излагаются сведения о таких объектах, как:

• сооружениях;
• отдельных помещениях;
• зданиях;
• ОКС, строительство которых не завершено;
• машино-местах;
• единых недвижимых комплексах.

Порядок, согласно которому оформляется технический паспорт, требования к излагаемым в документе материалам, установлены четвёртым пунктом 24 статьи закона 218. Здесь определено, что в графической части, в обязательном порядке, указывается точное место, в котором располагается объект недвижимости в пределах конкретного земельного участка.

Чтобы добиться этого, требуется знание точных координат.

Фиксация последних, для объектов недвижимости, возможна только после определения координат нескольких точек контура, именуемых характерными. Этим термином определяются места, в которых прямые линии, задающие внешние контуры здания в его проекции на горизонтальную плоскость, меняют своё направление.

Для любого объектов недвижимости подобными точками принято именовать все существующие изменения контура, к которым принято относить выпуклости, углы, иное изменение рельефа наружного фасада.

На схемах технического плана описывается местоположение и координаты объекта на участке

Определить точное значение координат позволяют кадастровые работы. Полученные результаты вносятся в межевой (технический) план.

Кроме переноса точек (с указанием координат последних), в техническом плане может дополнительно выкладываться пространственное описание всех значимых конструктивных элементов объекта (отдельных, либо всех). Сделать это позволяет применение дополнительных параметров, содержащих информацию о здании, к которым относятся сведения о глубине рассматриваемых элементов, высоте последних.

Получение значений координат сопряжено с целым рядом особенностей. Примеры:

• выполнение работ поручается исключительно профильным специалистам, в роли которых выступают кадастровые инженеры (при условии, что у последних имеется квалификационный аттестат);
• выполнение кадастровых работ, это необходимая операция по отношению сооружения, здания, территории, на которой оно возведено;
• установление фактических координат объекта недвижимости проводится путём применения инженером специальных способов, установленных действующими нормативами и законодательными актами. Они обязательно должны соответствовать показателям точности, установленных этими документами.
• полученные результаты кадастровый инженер заносит в техплан (ТП) конкретного объекта недвижимости.

Именно на основании этого плана, для вновь возведённых объектов, осуществляется, в последующем, их кадастровый учёт, присваивается индивидуальный кадастровый номер. Далее информация о данном объекте, вносится в единый реестр (ЕГРН).

Требования, которым должны соответствовать точность выполнения замеров, методам, применяемым для определения координат, установлены 90 Приказом, изданным Минэкономразвития.

Разъяснения эксперта. Кадастровый инженер изготавливает технический план в рамках выполнения предварительно заключённого с владельцем объекта, договора подряда. Федеральным законом №218 (в редакции от 14.07.22) установлено, что этот документ передаётся заказчику на электронном носителе (по умолчанию).

Компания «КадОбмер», в своих документах, изначально определяет возможность предоставления клиенту технического плана на бумажном носителе, если ему это более выгодно.

 Точность определения значений координат

К базовым принципам ведения единого реестра, содержащего информацию о недвижимом имуществе (ЕГРН), 218 закон относит достоверность, полноту информации, имеющейся по каждому объекту недвижимости, прошедшему кадастровый учёт. Отсюда вытекает, что реализация упомянутых принципов, напрямую зависит от того, насколько точно описаны существующие границы конкретного земельного участка.

Схема геодезических построений

Детализации данного вопроса посвящён приказ № 90, изданный Минэкономразвития. Его текст регламентирует требования, предъявляемые к методам определения координат, точности последних, когда речь идёт о характерных точках, выбранных на контуре объекта.

Приказы, утверждающие требования к точности и методам определения координат, а также к определению площади здания, сооружения и помещения

Приказ является документом, обязательным для использования кадастровыми инженерами, производящими описание конкретного объекта на этапе подготовки технического плана.

Варианты обследования

Выбранный метод координирования влияет на погрешность полученных результатов. В первом приложении 90 Приказа (пункт 3) указаны следующие методы:

Геодезические измерения, которые проводятся с использованием спутников

Среднеквадратическая погрешность (СКП) при вычислении положения характерных точек осуществляется с обязательным применением программного обеспечения, предназначенного для обработки поступающих, со спутника, материалов наблюдений.

Геодезический

Определение СКП, в данном случае, также предусматривает использование программного обеспечения. Однако последнее применяется для обработки материалов, полученных в полевых условиях, согласно применяемому способу.

Картометрический

Определяя координаты характерных точек, нанесённых на план, СКП устанавливают иначе. Её принимают равной величине 5*10^-4 в масштабе применяемого плана (карты).

Фотограмметрический

Вычисление СКП предусматривает тот же допуск, 5*10^-4. За основу берётся масштаб космического (вариант, аэроснимка), который предварительно приводится к масштабу используемой картографической основы.

Аналитический

Конкретный набор выбираемых методов (методик), потребных для необходимых измерений, выбирается кадастровым инженером. Перечни инженерных решений, использованных им в процессе работы, вносятся в технический план.

Максимальную точность и достоверность позволяет получить метод геодезический. На втором месте уверенно закрепился вариант измерений, проводимых с использованием спутников.

Это объясняется активным использованием при работе современных высокотехнологичных измерительных средств и применением, в роли исходных точек, существующих пунктов ГГС.

Но даже они не дают идеальной точности определения фактических координат. Поэтому, для каждого из вариантов, упомянутых выше, Приказом № 90 формулируются конкретные требования, касающиеся допустимой погрешности (п.5 приложения 1).

Во втором приложении к этому же приказу сформулированы требования по определению площади объектов, обязательно учитываемые при определении координат объекта недвижимости, переносе данной информации в текстовую, графическую часть технического плана.

Графическая часть техническая плана

Разъяснения эксперта. Площадь рассчитывается в м², величина округляется с точностью до 0,1 м² (для величин показателей измеренных, 0,01 м²).

Когда проводятся замеры элементов недвижимости на местности, замерщики руководствуются требованиями Приказа Росреестра № П/0393 от 23.10.20, а также Приказом Росреестра №П/0082 от 15.03.22..

Разъяснения эксперта. Завершив кадастровые работы по созданию технического плана, в содержание последнего вносят не только информацию об избранном варианте проведения исследований, но и показатели погрешности (точности измерений).

Кому предоставлено право проводить координацию объекта

В рамках проводимых кадастровых работ кадастровый инженер устанавливает фактические координаты объекта. На этих специалистов возлагается ответственность за надлежащий выбор вариантов проведения исследования, надлежащую точность выполненных измерений.

Владелец объекта недвижимости, заинтересованный в получении технического плана с чётко прописанными координатами, обязан:

• выбирать на роль подрядчика кадастрового инженера, включённого в национальный реестр (НРС), аттестованного на право выполнения подобных работ, являющегося штатным сотрудником СРО, входящей в НОПРИЗ;
• предоставить исполнителю пакет документов, подтверждающих право собственности (договор долгосрочной аренды) на объект недвижимости и участок, на котором он построен; разрешение на строительство;
• заключить договор подряда, в который вносится согласованный перечень работ, которые предстоит выполнить.

Технический план оформляется для постановки нового объекта на первичный кадастровый учет в Росреестре

После выполнения измерений, полученные результаты вносятся в технический план. Кадастровый инженер обязан передать его в электронном виде в кадастровую палату Росреестра.

При этом вся направляемая документация должна заверяться квалифицированной электронной подписью инженера.

Какие специалисты именуются кадастровыми инженерами

Так именуют специалистов, имеющих право осуществлять кадастровые работы, определять координаты здания и участка, на котором оно возведено. Такой специалист должен, в полном объёме, отвечать требованиям, предъявляемым к подобным сотрудникам законом 221-ФЗ.

Этим же документом установлены полномочия кадастрового инженера (ст.29):

• российское гражданство;
• включение в штат одной из официально зарегистрированных СРО;
• наличие диплома о высшем образовании по соответствующему профилю (вариант свидетельства об окончании профильных курсов в рамках программы «Кадастровые отношения»);
• персональный опыт практической работы в должности помощника КИ от 2 лет;
• успешная сдача экзамена по теоретической части программы соответствующего профиля;
• отсутствие наказания, предусматривавшего дисквалификацию, судимости;
• действующий договор, страхующий ответственность специалиста за выполняемые работы.

В ходе кадастровых работ осуществляется координирование объектов. Эти данные будут перенесены в ЕГРН в ходе кадастрового учета

Разъяснение эксперта. Основное внимание, при выборе кадастрового инженера, следует обратить на его практический опыт (сколько лет в профессии).

В компании «КадОбмер» каждый инженер имеет стаж от 5 лет и уже наработаны шаблоны для выполнения типовых работ, что позволяет полностью исключить возникновение ошибок, обусловленных «человеческим фактором».

Какие задачи решает геодезист

Геодезическая деятельность, весьма специфический вид работ. На инженера-геодезиста (ИГ) возлагаются обязанности по выполнению изыскательских работ, проведению топографо-геодезических, проектных, целого ряда иных действий. Именно информация, полученная в результате его работы, ложится в основу расчётов кадастрового инженера.

Основные правила осуществления геодезических работ задаются законом № 431-ФЗ (в действующей редакции от 31.12.21).

Геодезистом именуется специалист, имеющий профильное образование (желательно высшее), на которого возлагается ответственность за надлежащую точность выполнения работ на этапе строительства сооружений (и иных объектов).

Принципы работы инженера-геодезиста, согласно требованиям действующего законодательства, должны обеспечивать соответствие средств измерения положениям действующих нормативов, обеспечивать единство применяемых методик измерений.

Как можно узнать фактические координаты объекта

Координаты объекта недвижимости, полученные кадастровым инженером, используются при формировании технического плана. После того, как технический план поступает в Росреестр, информация из него вносится в ЕГРН. Именно выписка из последнего, имеет юридический статус источника достоверной и полной информации о параметрах объекта, включая координаты последнего.

На это прямо указано в законе под номером 218-ФЗ, которым установлено, что официальным источником, содержащим достоверную информацию о координатах любого объекта недвижимости, являются два документа:

• карта-план территории;
• выписка из единого реестра.

Существует возможность достаточно точного определения координат самостоятельно — для этого можно воспользоваться ресурсом «Google карты». Юридической силы данная информация не имеет, однако позволяет получить интересующую информацию для личного пользования. Порядок работы детально расписан в соответствующей инструкции на ресурсе.

Определение географических координат объектов

Дополнительной опцией является возможность работы географической визуальной картой, что позволяет оперативно получить нужные географические координаты.

Получение выписки доступно любому лицу, включая иностранное. Сделать это можно, официально обратившись в ближайшее отделение Росреестра, в МФЦ, на официальном портале госуслуг.

Напоминаем, что кадастровые паспорта, ранее выдававшиеся на объект недвижимости, не оформляются с 2017 года. ЕГРП заменила выписка из ЕГРН.

Что такое выписка из ЕГРН

Правообладатель объекта недвижимости, нового или только что приобретённого, получает выписку бесплатно. Дальнейшие обращения предусматривают выплату госпошлины.

Пример выписки из ЕГРН

Содержание выписки регламентировано Приказом П/0329, изданный Росреестром РФ 04.09.20, с изменениями на 31.03.22. Она включает три базовых подраздела:

• I – содержит развёрнутые данные об объекте недвижимости, включая кадастровый номер последнего, площадь, базовые технические характеристики, иную информацию;
• II – данные правообладателя, информация об основании, на котором он получил подобные права, дату их возникновения;
• III – сведения о наличии обременений, которые имеет зарегистрированный объект.

Любое лицо имеет право получать выписку столько раз, сколько требуется.

Разъяснения эксперта. Кроме обычной, собственник может запросить выписку расширенную. В неё, кроме стандартной информации, вносятся сведения обо всех, имевших место, сделках с конкретным объектом, за период с момента его кадастрового учёта, до даты выдачи выписки.

Среди внесённой информации, выписка ЕГРН содержит, в том числе, данные о координатах объекта, перенесённые в реестр из технического плана.

Карта-план территории (КПТ)

Содержание упомянутого документа задано законом 218-ФЗ (ст.24.1).

КПТ определённой территории, составляется с учётом данных, полученных в результате ККР. На неё наносят все сведения, требуемые для осуществления кадастрового учёта объекта недвижимости.

Kарта-план территории

Документ состоит из двух основных частей: графической, текстовой.

Текстовая часть

Информация, включённая в данный блок, разбита на четыре раздела:

• пояснительная записка;
• сведения о конкретном объекте недвижимости;
• акт согласования положения границ участка, установленных в рамках кадастровых работ;
• заключение согласительной комиссии (одно или несколько).

Графическая часть

Включает пару схем. Первая — это схема геодезических построений.

Вторая – схема границ конкретного земельного участка, подготовленная по результатам ККР, которая составляется с использованием различных картографических материалов. На ней отображаются:

• местоположение границ участков, поименованных в п.п.1, 2, 3 первой части статьи 42.1 221 Закона;
• участков, информация о которых есть в ЕГРН, но комплексные кадастровые работы на них не выполнялись;
• размещение на участке здания, положение которого определено в рамках ККР для исправления выявленных ошибок;
• размещение объектов, ККР в отношении которых не проводился;
• электронная версия КПТ.

Карта-план территории формируется по результатам завершения ККР (всего комплекса проводившихся кадастровых работ). В него включены:

• данные об объекте недвижимости, который является предметом выполнения КПТ;
• следующий документ, пояснительная записка, в которой указываются основания для осуществления ККР;
• акт, составленный по результатам согласования границы конкретного участка земли, на котором проводится ККР;
• при наличии возражений по установленным границам участков, прилагается заключение, вынесенное согласительной комиссией по результатам рассмотрения последних.

В случаях, когда это необходимо, Росреестр позволяет заказать выписку КПТ. В ней, кроме информации, упомянутой выше, будет приведено описание местоположения конкретных объектов недвижимости.

Разъяснения эксперта. Выписки предоставляются, по желанию заказчика, на электронном или бумажном носителе. Оба варианта имеют равную легитимность.

Заключение

Процедура определения фактических координат объекта недвижимости позволяет решить владельцу данного объекта недвижимости широкий круг вопросов юридического характера, включая возможность юридического узаконивания здания, исключение споров с соседями, вопросы налогообложения и целый ряд иных. Помочь в координировании, уточнить, при необходимости границы вашего объекта в ЕГРН, помогут эксперты компании «КадОбмер».

Нормативные и законодательные акты

Решения Верховного Суда Российской Федерации по вопросам, рассматриваемым в данной статье (примеры):

• дело №18-КА19-51;
• № Ф41-18645/2019;
• № 9-КГ19-12.