Капитальность здания и заключение о капитальности в 2023 году

Компания «КадОбмер» готова оценить принадлежащие заказчику объекты недвижимости, установить капитальность здания, подготовить заключение о капитальности, являющееся юридически легитимным для всех государственных и местных органов (суд, префектура, прокуратура, налоговая).

Что такое капитальность?

Все существующие объекты недвижимости делят на группы: капитальные и некапитальные. Разницу между ними определяют на основании анализа и оценки признаков капитальности, определённых в пункте 10 (подпункты 10.1, 10.2), статьи 1 ГрК РФ, текст которого был утверждён законом 190-ФЗ.

Капитальное строительство

В прямой постановке определение капитальности не содержится ни в одном из действующих законодательных актов и нормативов. Однако, на основании имеющихся материалов, можно дать ему следующее определение.

Капитальность — это свойство строения, определяющее совокупность базовых характеристик рассматриваемого объекта, включая стойкость к неблагоприятным факторам, действующим извне: химически агрессивным средам механическим нагрузкам, факторам атмосферного характера, огнестойкость всех ключевых элементов конструкции, постоянство положения здания на земельном участке.

В каких случаях возникает необходимость определения (подтверждения) капитальности здания

Юридически легитимно доказать капитальность здания требуется в целом ряде случаев.

1. При изменении собственника здания по следующим причинам:

• планируется его покупка (продажа, дарение) с изменением собственника объекта недвижимости;
• возникла необходимость сноса последнего;
• требуется добиться выплаты компенсации за принудительный снос вашего капитального объекта по инициативе местных органов власти.

Признание объекта капитальным

Для этого требуется доказать, что строение является капитальным. Только в этом случае оно юридически может быть признано недвижимым имуществом, а информация о нём будет внесена в ЕГРН. Только после этого все сделки с ним, могут проводиться строго в рамках правового поля. Включая выплату денежной компенсации.

2. При выполнении реконструкции объекта (меняется площадь последнего, высота, внутренние объёмы, функционал), проверка капитальности промышленных и гражданских объектов также необходима.

Это прямо влияет на составление объёмов и перечня предстоящих работ.

3. В случаях, подпадающих под градостроительное регулирование (планирование).

В этом случае, проверка капитальности позволяет на этапе реконструкции и благоустройства городской среды, градостроительного планирования, выявить в капитальной застройке наличие построек временного характера.

4. Если здание будет признано некапитальным, это позволит минимизировать издержки при уплате налогов.

В любых спорных ситуациях капитальность здания может быть подтверждена исключительно решением суда общей юрисдикции (именно к ним сейчас относятся арбитражные суды). Последнее принимается на основании экспертного заключения, подтверждающего (опровергающего) капитальность объекта.

Критерии отнесения здания (сооружения) к категории капитальных

В прямой постановке определение капитальности действующими законодательными актами и нормативами не установлено. Основными документами, содержащими наиболее полное описание рассматриваемого термина, определяющими перечни признаков капитальности здания, являются ГрК РФ (ст.1. п.10 п.п. 10.1-10.3), ГК РФ (ст. 130, 131).

1. Одним из важнейших критериев является плотная связь здания с землёй, на которой оно возведено.

Переместить его в иное место, не причинив несоразмерного ущерба конструкции, невозможно. Этот пункт является первоочередным как для построенных зданий, сооружений, так и ОКС, работы на которых не завершены.

2. Характеристики обустроенного фундамента.

Капитальный объект имеет существенную массу. Поэтому требует предварительного возведения мощного несущего фундамента (пример, заглубленного ленточного).

Устройство фундамента

3. Состояние ограждающих конструкций.

В первую очередь, оцениваются наружные несущие стены, элементы перекрытия (полы, потолки).

4. Наличие коммуникаций систем жизнеобеспечения, подключённых к объекту.

Речь, в данном случае, идёт о системах водоснабжения, водоотведения (канализации), электро и газоснабжения (при наличии возможности организации последнего).

5. Характеристики конструкции здания (длительные расчётные сроки эксплуатации, иные).

6. Огнестойкость объекта.

Разъяснения эксперта. Кроме ряда технических аспектов, при подтверждении капитальности, обязательно оценивается комплекс юридических вопросов. К их числу, в первую очередь, относятся следующие:

• разрешено ли, в рамках действующих нормативов и законодательных актов, вести подобные работы на конкретном строительном участке (статус ВРИ). Этой аббревиатурой обозначают виды разрешённого использования (пример — жилой дом нельзя ставит на землях с/х назначения).
• имеет ли застройщик весь пакет разрешительных документов на ведение строительства;
• комплект документации из БТИ;
• не было ли на этапе производства строительных работ, допущено нарушений градостроительных норм, требований сводов правил, СНиП, признаваемых серьёзными.

Разъяснения эксперта. К сожалению, далеко не все перечисленные выше признаки капитальности объекта проявляются явно, поэтому эксперты «КадОбмер» руководствуются в процессе работы рекомендациями целого ряда иных нормативно-технических источников и стандартов.

Пример. Конкретизировать ряд необходимых признаков позволяют материалы, разработанные в субъектах федерации. Для столицы, это:

• постановления московского правительства: 586-ПП, 1139-ПП, 636-ПП;
• Градостроительный кодекс Москвы.

Любые документы столичного правительства можно посмотреть на официальном портале правовой информации города.

Следует учитывать, что признаки капитальности, оцениваемые для здания, могут незначительно отличаться от тех, которые анализируются у сооружения (вариант, объекта капитального строительства). Выше, рассмотрены признаки для здания.

Приведём определения всех трёх названных терминов, представленные в законе 384-ФЗ и Градостроительном кодексе.  Это упростит понимание, какие именно аспекты следует рассматривать в первоочередном порядке.

• Здание – итоговый результат строительства. Это объёмная система, с явно выраженной подземной, наземной частью, имеющая несколько помещений, СЖО, инженерные сети. Объект может иметь промышленное и гражданское назначение (подпункт 6 второго пункта статьи 2 ТР, утверждённого законом 384-ФЗ).

• Сооружение – итоговый результат строительства. Это полноразмерная строительная система разной конфигурации (линейная, плоская, объёмная), состоящая из двух частей: надземной, подземной. Основу составляют несущие конструкции (для ряда объектов оцениваются и ограждающие). Возводится для проведения производственных процессов, организации временного хранения разнообразной продукции, перемещения грузов и людей, кратковременного размещения последних (подпункт 23 второго пункта статьи 2).

• ОКС – объекты находящиеся в стадии строительства (пункт 10 статьи 1 ГрК РФ).

Какие строения признаются некапитальными

В ряде случаев требуется определить, является ли сооружение (объект) некапитальным. ГрК РФ, равно, как и иные документы, почти не рассматривает данный вопрос. Поэтому приходится формулировать критерии «от обратного», беря за основу капитальное здание.

Можно сказать, что к числу основных признаков объектов некапитальных (ОН), относятся следующие:

• значительно меньшие расчётные сроки эксплуатации;
• возможность выполнения демонтажных работ, переноса, без причинения всей конструкции (её частям) несопоставимого вреда;
• заглубленный фундамент не изготавливается (чаще всего, применяется столбчатый);
• стационарные инженерные коммуникации не прокладываются, за редким исключением;
• существенно меньшие, в сравнении с капитальными, сроки возведения;
• оформлять разрешение на строительство не нужно;
• невозможно зарегистрировать на подобный объект право собственности, внести его в ЕГРН, так как он не признаётся недвижимым имуществом.

Разъяснения эксперта. Перечисленные признаки не являются критериями, позволяющими однозначно причислить объект к капитальному/некапитальному (движимому/недвижимому). Поэтому строительную экспертизу провести следует обязательно.

Как правило, пробелы в законодательстве компенсируются ведомственными законами субъектов федерации.

Пример. В Санкт-Петербурге детальные параметры объектов некапитальных рассмотрены в постановлении 1830, принятом Правительством города 30.12.10.

Вопрос о том, является ли строение некапитальным, часто возникает по отношению к:

• садовым домам (термин введён законом 217 от 29.07.17). Это здание признаётся законом капитальным и подлежит обязательному кадастровому учёту.

• гаражам, баням – отнести их к той или иной группе строений можно, только проведя экспертизу. При покупке комплектов сборно-разборных строений, при отнесении их к капитальным/некапитальным, требуется руководствоваться разъяснениями, изложенными в письме 14-00484/16, опубликованным 27.01.16 Минэкономразвития. В нём, в частности, указано – если объект, предназначенный для вспомогательного использования, имеет все признаки объекта недвижимости, отказать его владельцу в регистрации данного строения и внесении его в ЕГРН нельзя.

• быстровозводимым сооружениям и конструкциям сборно-разборного типа (ангары, блок-модули, аналоги) – они также требуют экспертизы для оценки.
• дома, возводимые по каркасной технологии. Несмотря на отсутствие тяжёлых фундаментов, все они являются объектами капитальными (по совокупности иных признаков).

Классификация зданий по параметру капитальности

Группа капитальности объекта определяется с учётом признаков огнестойкости и долговечности последних. В действующих законодательных актах и нормативах определение термина «капитальность» отсутствует.

Капитальные строения

Показатели надёжности детально рассмотрены в ГОСТ 27751.

Определение конкретной группы капитальности, по умолчанию, производится специалистами Роснедвижимости. Это необходимо для организации их технического учёта, выдачи заключения о фактическом состоянии здания (сооружения).

Наши эксперты руководствуются в процессе решения задач о капитальности объекта, в том числе, таблицами из справочника УПВС. В приложениях к общей части настоящего документа приводятся таблицы распределения зданий по группам капитальности (смотри ниже). Объекты сгруппированы по их назначению.

Термин «класс капитальности» впервые был введён нормативом 1I-A.3.62. Данный СНиП заменён сводом правил 255.1325800.2016.

Группы капитальности жилых зданий

Группы капитальности общественных зданий

Группы капитальности производственных зданий

В таблицах, приведённых выше, по выраженности критериев капитальности, здания жилого назначения делят на 3 основные группы:

• монолитные, возведённые в полном соответствии с существующими градостроительными нормами;
• имеющие не более 9 этажей (отличаются более низкими требованиями к обеспечению пожарной безопасности);
• малоэтажные (пожарная безопасность III или IV уровень).

Разъяснения эксперта. Начиная с 4 группы, указанные далее в таблице, имеют минимальную противопожарную стойкость, которая для них не регламентируется.

Экспертиза с целью определения капитальности

Обследование объекта с целью подтверждения его капитальности, весьма сложная, в юридическом и техническом плане, процедура, осуществляемая в несколько этапов. Эксперты компании «КадОбмер» уделяют внимание всем характеристикам здания (сооружения). В результате, заказчик получает технически обоснованное заключение, имеющее статус доказательного материала в суде, иных государственных структурах.

Определение капитальности объекта

Кому предоставлено право определения капитальности здания

Данные вопросы решаются специальными экспертными организациями. Только на основании результатов выполненной оценки, подтверждающей капитальность, строение может быть признано объектом недвижимости.

Профильный специалист компании «КадОбмер» способен:

• рассмотреть все ключевые критерии;
• разработать и реализовать алгоритм предстоящих исследований;
• систематизировать имеющиеся признаки (основные, второстепенные).

Именно такие сотрудники составляют штат компании «КадОбмер». Они, в полном объёме, отвечают требованиям к экспертам, сформулированным в ст.13 закона 73-ФЗ от 31.05.01. Профильное высшее образование, стаж практической работы от 5 лет, позволяют решать весь комплекс задач. Наличие необходимого инструментария и оборудования обеспечивает получение достоверных выводов.

Порядок оценки, суть и этапы экспертизы

В ходе процедуры оценки здания наши эксперты исследуют все документы, предоставленные заказчиком:

• технические, конструктивные, объёмно-планировочные решения, заложенные в основу конкретного проекта, реализованные в ходе его строительства; отчёты; акты выполненных работ, включая скрытые; исполнительные схемы; имеющиеся экспертные заключения третьих лиц;
• оценивают материалы, применённые при возведении здания;
• степень оснащённости инженерными системами, СЖО.

Экспертиза капитальности объектов

Оценивают состояние:

• имеющегося фундамента;
• ограждающих конструкций, несущих элементов;
• проложенных систем (инженерных и СЖО);
• уровень пожарной безопасности объекта.

При необходимости, производят отбор образцов для последующего лабораторного анализа. Составляют отчёт.

Содержание заключения (выводы экспертизы)

Эксперты компании «КадОбмер»уделяют первоочередное внимание всестороннему, полноценному изучению всех основных эксплуатационных характеристик объекта:

• использованных стандартизованных стройматериалов, комплектующих, конструкций;
• применявшихся стандартных технологических, конструктивных решений;
• наличию стройматериалов и элементов конструкции, придающих оцениваемому объекту требуемую долговечность, устойчивость, прочность;
• оценивают размещение (планировку) и габариты помещений, их пожарную безопасность, внутреннее обустройство, степень обеспечения штатными инженерными сетями.

По результатам работы готовится пакет документов для заказчика, включающий:

• технический паспорт на проверенный объект;
• отчётную документацию с изложением выводов о признании здания капитальным (его отнесении к группе некапитальных);
• заключение строй экспертизы о степени капитальности объекта, соответствии последнего положениям действующих нормативов.

Подготовка документов для проведения экспертизы

Итоговая документация однозначно отвечает на вопросы: какова капитальность оцениваемого объекта; имеет ли он фундамент, привязывающий здание к земле; подключены ли стандартно проложенные СЖО, инженерные сети.

Стоимость работ

Базовыми слагаемыми, формирующими цену, является ряд факторов внешнего характера, строго индивидуальных для каждого объекта (назначение, габариты, этажность, тип конструкции, объём и полнота необходимой экспертизы, иное). Поэтому в прайс –лист любой компании, включая компанию «КадОбмер», проставляется сумма, от которой начинается ценообразование — 20000 рублей.

Сроки выполнения работ также указываются в варианте «от» (пример: от 3 рабочих дней).

Связавшись с менеджером по работе с клиентами компании «КадОбмер», можно узнать примерную цену предстоящей экспертизы вашего объекта. Точное значение будет названо после выезда по указанному адресу эксперта-оценщика.

В озвученную цену входят:

• выезд на объект специалиста компании для проведения необходимых замеров, определения перечня предстоящих работ, примерных сроков завершения экспертизы и цены предстоящего определения капитальности;
• первичное обследование с предоставлением дефектной ведомости (при необходимости);
• развёрнутое обследование, по результатам которого оформляется экспертное заключение.

По желанию заказчика могут быть выполнены иные работы, предусмотренные рамками технической экспертизы объектов недвижимости.

Заключение

Качественно проведённая экспертиза капитальности объекта безусловно выгодна заказчику, особенно в крупных населённых пунктах, где активно перестраиваются и застраиваются районы. Часто под предстоящие работы предварительно освобождают территорию, посредством сноса имеющихся на ней старых зданий.

Экспертиза капитальности от компании «КадОбмер» юридически легитимно обеспечит заказчику возможность опротестовать в суде (прокуратуре, префектуре) планируемый снос здания, ему принадлежащего. И, даже если снос будет утверждён, наличие подобного документа обеспечит возможность получения достойной денежной компенсации, сумма которой будет в разы больше, если речь идёт об объекте капитальном.

Доказав, что ваше строение капитальным не является, можно существенно сократить налоговые выплаты.

Список полезных документов