Кадастровая стоимость и как ее уменьшить в 2023 году

Показатель налоговых выплат за объекты недвижимости зависит от множества факторов: местоположение объекта, состояние помещения, стоимость стройматериалов, которые использовались при возведении и т.д. Однако главным показателем, от которого зависят суммы выплат государству, является кадастровая цена. Существуют способы, которые помогут её снизить, и тем самым уменьшить налоги на недвижимость.

Что такое кадастровая стоимость?

Данный термин обозначает сумму, в которую оцениваются объекты недвижимости государством. Информация о ней хранится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Кадастровую стоимость можно снизить на любой вид объекта недвижимости, будь то квартира, частный дом, земельный участок или нежилое помещение.

Кадастровую стоимость не нужно путать с рыночной: этот показатель демонстрирует сумму, которую можно выручить за тот или иной объект недвижимости при его продаже. Хотя в большинстве случаев эти числа примерно равны, так как и тот, и другой показатели зависят от местоположения объекта, площади, строительного материала и т.д., существуют и различия. Например, данная сумма не зависит от ремонта: квартира с дорогим евроремонтом и обшарпанное помещение, расположенные в одном здании, будут иметь одну и ту же стоимость с точки зрения государства, а вот рыночная у них будет отличаться.

Кадастровая стоимость оказывает влияние на налоги, которые будет выплачивать человек. Если эта сумма высокая, то и количество выплачиваемых государству средств будет большим, а потому многие владельцы недвижимости заинтересованы в снижении этого показателя. В некоторых случаях во время государственной кадастровой оценки инженеры допускают ошибки, и человек может выплачивать большие суммы, чем он должен по закону.

Кадастровая стоимость оценивается государством в соответствии с действующим законодательством 1 раз в 3-5 лет. Однако есть исключения: недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе могут переоценивать 1 раз в 2 года. Стоит отметить, что ждать государственной переоценки вовсе не обязательно, если вы не согласны с этой суммой: Её можно пересмотреть в частном порядке на основании заявления от собственника недвижимости, отправленного в МФЦ, комиссию Росреестра или суд.

Какие налоги выплачиваются на основе кадастровой стоимости?

На основании данного показателя высчитываются следующие суммы налоговых обложений:

• Имущественный налог. Эта сумма выплачивается ежегодно, и она может составлять до 0.3 процента этого показателя
• Налог на дарение. Эта выплата высчитывается на основании кадастровой суммы, если в договоре о дарении не указана рыночная и она составляет 13% для жителей Российской Федерации. Однако человек может не выплачивать налог, если недвижимость была подарена кем-то из его близких родственников, то есть его родителями, детьми или супругом/супругой
• Налог на прибыль от продажи объекта. Выплата составляет 13 процентов от разницы между покупкой и продажей недвижимости. Стоит отметить, что если недвижимость была в собственности у владельца 3-5 лет, то её продажа освобождается от налога.
• Арендная плата. Хотя эта сумма не является налогом, ведь человек платит за использование объекта недвижимости, данный показатель высчитывается, исходя из кадастровой стоимости. Собственником 60% недвижимости является город, в котором расположено здание или земельный участник, или Российская Федерация. Если снизить кадастровую стоимость таких объектов, то можно уменьшить арендную плату.

Более точно выплаты можно подсчитать, воспользовавшись специальным налоговым калькулятором (здесь) на сайте налоговой службы. Вам необходимо только указать место проживания и кадастровый номер объекта недвижимости, и программа вам покажет сумму, которую вы обязаны выплачивать государству.

Каким образом можно узнать кадастровую стоимость?

Этот показатель можно узнать несколькими разными способами.

1. Запросить выписку из ЕГРН

Необходимо отметить, что в этом документе указана кадастровая цена объекта недвижимости, и он обязательно вам понадобится, если вы захотите снизить это показатель, и неважно, будете ли вы отправлять заявление через МФЦ, суд или комиссию при Росреестре. Получить её можно, если отправить соответствующее заявление в центр госуслуг. Также документ можно запросить онлайн на веб-странице Росреестра, используя сервис по получению выписки из ЕГРН. Выписку вам отправят на email максимум через три дня после подачи заявления. Получить бумажный вариант справки можно только если вы посетите центр госуслуг.

2. Узнать онлайн при помощи справочной информации по объектам недвижимости. Здесь по ссылке
3. Найти объект на публичной кадастровой карте

При помощи этого сервиса вы сможете легко найти нужное помещение/ земельный участок/ гараж и проверить его кадастровую стоимость онлайн.

Какие могут быть причины для переоценки кадастровой стоимости?

Чтобы пересмотреть показатель, у владельца должны быть веские основания, подтверждённые соответствующими документами.

Собственник недвижимости имеет право на отправку заявления о пересмотре кадастровой цены, если при её оценке были использованы неправильные сведения, либо если рыночная цена сильно отличается от данного показателя.

В первом случае владельцу нужно найти или получить документы, которые подтверждают недостоверность данных, указанных в отчёте об определении кадастровой стоимости объекта. Например, если площадь участка на самом деле 500 соток, а в отчёте указано значение 700 соток., то в качестве доказательства ошибки можно предоставить государственный акт на земельный участок о праве собственности, в котором указана правильная площадь. Или, если состояние недвижимости аварийное, а данная информация не указана в отчёте, то нужно приложить документы, подтверждающие непригодность объекта недвижимости

Во втором случае владельцу понадобится получить отчёт об определении рыночной стоимости нужного ему объекта. Данный документ можно запросить у специальной оценочной компании. Если разница между рыночной и кадастровой стоимостями слишком большая, то судебный орган может удовлетворить требования владельца о пересмотре государственной оценки приобретённой им недвижимости.

Как пересмотреть кадастровую стоимость?

Этот вид стоимости определяется и пересматривается в соответствии с 22 статьёй Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Ее оценкой занимаются специальные комиссии при Росреестре, в эти государственные органы могут обратиться владельцы недвижимости, которые не согласны с показателем, указанным в официальных отчётах. Ещё один способ пересмотра кадастровой стоимости – подача заявления в судебный орган.

Как часто можно снижать кадастровую стоимость?

Оспаривать стоимость недвижимости можно в промежутке между двумя кадастровыми оценками, проведёнными государством, то есть в течение 5 лет с года последнего пересчёта цены, либо двух — в Москве. Ограничений по частоте снижения этого показателя нет, однако каждое уменьшение должно быть документально обоснованно.

Почему сначала нужно попытаться отправить заявление в комиссию при Росреестре?

Во-первых, заявления, отправленные в комиссию при Росреестре, рассматриваются намного быстрее. Максимум через 1 месяц вашу заявку обработают и отправят решение. Даже если вам откажут в снижении кадастровой стоимости, комиссия вышлет соответствующие обоснования, которые могут помочь в дальнейшем.

Во-вторых, вы сэкономите, если сначала обратитесь в комиссию при Росреестре, так как вам будет необязательно оплачивать услуги юриста (отправить заявление может любое физическое лицо), а также не нужно будет уплачивать госпошлину.

В-третьих, даже если решение комиссии вас не удовлетворит, вы имеете полное право обжаловать его, обратившись в суд.  Иногда юридические лица имеют право подать иск, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость, только если комиссия отказалась переоценивать объект недвижимости.

Как снизить кадастровую стоимость через комиссию при Росреестре?

Для снижения этого показателя через комиссию при Росреестре владельцы недвижимости должны предоставить следующие документы:

• Заявление об оспаривании;
• Выписка из ЕГРН, в этом документе обязательно должен быть прописан показатель кадастровой стоимости помещения/участка и т.д.;
• Собственник объекта должен приложить документы, подтверждающие его право на владение недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, соответствующее решение суда и т.д.;
• Отчёт об оценке рыночной стоимости в бумажном и электронном видах, на его основании комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости. Однако владелец недвижимости имеет право отправить и другие документы, которые подтверждают, что кадастровая оценка была проведена неправильно. Например, если были допущены ошибки при определении площади, то собственник может отправить технический паспорт или свидетельство о собственности с правильным значением.

Документы в комиссию можно  также направить через МФЦ. Для этого нужно обратиться в заведение лично или отправить email на электронную почту сотрудников. Как при личном обращении, так и при электронной подаче заявления нужно указать полное имя человека, мобильный телефон и его email, а также кадастровый номер объекта недвижимости. Необходимо в нескольких словах разъяснить, в чем заключается суть ошибки и прикрепить документы и справки, которые подтверждают наличие неточностей, например, отчёт о рыночной стоимости, если она сильно отличается от кадастровой. Также нужно отправить выписку из ЕГРН и заверенную у нотариуса копию/ скан прав владельца на объект недвижимости.

Стоит отметить, что хотя МФЦ принимает обращения от граждан о снижении кадастровой стоимости, само заведение  не занимается рассмотрением этого вопроса. По сути многофункциональный центр является лишь посредником между комиссией при Росреестре и гражданином. Собранную человеком документацию государственный орган отправляет членам комиссии, получает от них ответ, и пересылает их решение гражданину, подавшему заявление. По этой причине лучше сразу обращаться в комиссию напрямую.

После подачи документов заявление об оспаривании рассматривается членами комиссии при Росреестре. В комиссии должно состоять не менее 5 человек. Все решения об изменении кадастровой стоимости принимаются на основе результатов их голосования. Если же было набрано одинаковое количество голосов, то решение принимается в пользу владельца недвижимости.

Вопросы о пересмотре кадастровой стоимости довольно часто решаются в пользу собственников недвижимости, поэтому отправка заявления в комиссию имеет смысл, а положительное решение государственного органа поможет вам снизить сумму выплачиваемых налогов.

Если же решение комиссии вас не устроило, вы можете оспорить его, подав судебный иск.

Как снизить кадастровую стоимость через суд?

Заявление о снижении данного показателя будет рассматриваться либо Верховным судом РФ, либо судебным органом, который находится в той же местности, что и недвижимость. Например, если объект находится в Московской области, то иск о снижении стоимости будет рассматриваться Московским областным судом.

Иск иногда можно отправить онлайн, отправив соответствующее заявление на сайте суда, однако в некоторых случаях придётся прийти в суд с требуемыми документами. К ним относятся:

• Исковое заявление;
• Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);
• Копия документа, которое подтверждает, что собственник имеет право на владение недвижимостью, заверенная у нотариуса. Этим документом может быть договор о купле-продаже, свидетельство о том, что собственник получил это жилье в наследство, договор дарения, соответствующее решение суда или свидетельство о собственности;
• Если иск подаётся с помощью юриста, то владелец недвижимости должен дополнительно предоставить доверенность или любой другой документ, который подтверждает полномочия адвоката в суде. Также к заявлению нужно приложить документы, подтверждающие, что у человека, отправляющего иск от вашего имени, имеется юридическое образование. Это может быть диплом бакалавра, магистра, аспиранта или специалиста по юридической специальности.
• Подтверждение оплаты государственной пошлины

Также в зависимости от способа доказательства ошибки при подсчёте кадастровой стоимости объекта нужно предоставить следующие документы:

• Если владелец недвижимости хочет доказать суду, что при определении кадастровой стоимости были использованы ошибочные сведения, то он должен предоставить подтверждающие документы, например, технический паспорт, если сведения о площади, возрасте дома или строительного материала дома были указаны неверно во время государственной оценки
• Если собственник объекта хочет снизить кадастровую стоимость по причине большой разницы этой суммы с рыночной ценой, то ему нужно предоставить отчёт об определении рыночной стоимости (в бумажном и электронном вариантах), а также экспертизу отчёта о рыночной оценке. Если разница между двумя показателями слишком большая, то судебный орган примет решение о снижении кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.
• Другие подтверждающие документы, справки и материалы. Например, если владелец участка продал часть земли, то он должен приложить договор о купле-продаже, чтобы ему одобрили снижение кадастровой стоимости.

Дело рассматривается в течение 2-3 месяцев с момента подачи заявления. Вас заранее уведомят, когда будет проведено заседание, однако если у вас не будет возможности прийти в суд в назначенное время, иск беспрепятственно рассмотрят без вашего участия.

Можно ли вернуть переплаченную сумму через суд?

Да, это возможно. Налоговая произведет перерасчет выплаченного ранее налога в период действия оспоренной кадастровой стоимости, но не более чем за три налоговых периода. Подробнее в полном тексте документа скачать

Могут ли снова повысить кадастровую стоимость

Этот показатель в Москве переоценивается раз в 2 года. Новая государственная переоценка производится вне зависимости от результатов старой: инженеры снова приезжают на место, проводят необходимые замеры, проверяют местоположение ближайших санитарных зон. Технические неточности, из-за которых пришлось снижать стоимость через суд, навряд ли будут допущены новой командой инженеров. Однако если этот показатель пришлось уменьшить по другой причине, то могут возникнуть проблемы. Известны случаи, когда людям после снижения кадастровой стоимости через суд после переоценки снова повышали выплаты. В этом случае придётся заново собрать необходимую документацию и обратиться в государственные органы.

Эксперты, которые занимаются переоценкой кадастровой стоимости

Если вы не можете или не хотите заниматься пересмотром этого параметра, существует много компаний и экспертов, которые могут вам помочь с оформлением бумаг. Подавать документы могут и физические, и юридические лица.

Если вам нужно подать заявление через Росреестр, вы можете обратиться к нам: кадастровые инженеры и специалисты компании (вставить название компании) помогут вам подготовить  все необходимые документы для комиссии и расскажут, как можно максимально снизить стоимость.

Если решение комиссии вас не устроит, то у нас работает штат юристов, которые отстаивают интересы клиентов  через суд. Они помогут составить исковое заявление, подготовят подтверждающую документацию и придут на заседание, вам не придётся даже появляться в суде.

Заключение

Существует несколько законных способов снизить кадастровую стоимость объектов недвижимости, однако сделать это без всяких оснований невозможно. Заявления о переоценке рассматриваются в комиссии при Росреестре и в суде. Хотя собрать все необходимые документы и доказать, что при пересчёте была допущена ошибка, не так-то просто, в большинстве случаев решение о переоценке принимается в пользу владельца недвижимости, а потому вы сможете снизить сумму выплачиваемых налогов на законных основаниях.